導讀：一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)商與購房者簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同都屬于格式條款合同，開(kāi)發(fā)商為了降低“逾期交房、逾期辦證”違約風(fēng)險，在合同中明確表示違約責任固定為幾千元或將違約金的比例調得極低。購房者主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，人民法院一般應予支持，但是在違約金額上苦于“合同約定”難以支持購房者訴請，為了解決該問(wèn)題，江西高院印發(fā)《開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》明確“開(kāi)發(fā)商逾期交房、逾期辦證違約金約定低于日0.5?（年1.8%）,視為無(wú)效格式條款，按銀行逾期貸款利息標準計算”！

　　江西省高級人民法院

　　開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引

　　為妥善處理開(kāi)發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛案件，統一全省法院審理此類(lèi)案件的法律適用標準和裁判尺度，提高審判質(zhì)量，根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ贰蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律、司法解釋的有關(guān)規定，結合審判經(jīng)驗和我省實(shí)際情況，制定本指引。

　　一【適用案件范圍】

　　本指引所指的開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛是指自然人因購買(mǎi)商品房與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預售合同或銷(xiāo)售合同后，開(kāi)發(fā)商未能在合同約定的時(shí)間向購房人交付房屋、辦理房屋產(chǎn)權證，引發(fā)的購房人起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔逾期交付房屋和逾期辦證違約責任的糾紛。

　　法人和非法人組織與開(kāi)發(fā)商之間因購買(mǎi)商品房逾期交房、辦證發(fā)生的糾紛可以參考本指引處理。

　　二【商品房交付條件】

　　開(kāi)發(fā)商向購房人交付的房屋應當經(jīng)過(guò)建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高于該標準的,以合同約定為準;合同約定的交付條件低于該標準的,按該標準認定。

　　三【商品房交付與接收】

　　開(kāi)發(fā)商交付的房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的，購房人有權拒絕接收。開(kāi)發(fā)商以購房人已接收房屋為由主張不承擔逾期交房違約責任的，不予支持，但購房人明知或應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記的事實(shí)且同意接收房屋的除外。對購房人是否明知或應當知道上述事實(shí)的舉證責任，由開(kāi)發(fā)商承擔。

　　開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件的，購房人有權拒絕接收。購房人接收房屋后又以開(kāi)發(fā)商未能依約提供上述文件為由，要求開(kāi)發(fā)商承擔逾期交房違約責任的，不予支持。

　　開(kāi)發(fā)商通知購房人接收房屋，購房人有證據證明房屋有明顯質(zhì)量問(wèn)題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開(kāi)發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問(wèn)題導致遲延交付的，開(kāi)發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。

　　四【逾期交房違約金的調整】

　　合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三(均含本數)范圍內的，開(kāi)發(fā)商主張約定過(guò)高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實(shí)際損失請求調整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調整。

　　合同約定的逾期交房違約金每日標準低于萬(wàn)分之一或高于萬(wàn)分之三的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過(guò)錯程度、違約時(shí)間的長(cháng)短、合同的預期利益、雙向義務(wù)是否對等、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展等綜合因素，根據公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情調整到日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無(wú)需調整的除外。

　　合同約定的逾期交房違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開(kāi)發(fā)商免除或限制自己責任的無(wú)效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條合同沒(méi)有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。

　　合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時(shí)還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

　　五【逾期辦證的認定】

　　開(kāi)發(fā)商在合同約定期限內未向不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)報送辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權登記所需的全部資料的，購房人請求開(kāi)發(fā)商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。

　　因辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權登記需要購房人配合提供相關(guān)資料，購房人拒絕提供或逾期提供導致開(kāi)發(fā)商遲延向不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)報送的，購房人請求開(kāi)發(fā)商承擔逾期辦證違約責任的，不予支持。

　　六【逾期辦證違約金的調整】

　　開(kāi)發(fā)商交房和辦證均構成逾期時(shí)，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。

　　合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價(jià)款萬(wàn)分之零點(diǎn)五至萬(wàn)分之一點(diǎn)五(均含本數)范圍內的，開(kāi)發(fā)商主張約定過(guò)高請求調整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實(shí)際損失請求調整并舉證證明的，可按實(shí)際損失予以調整。

　　合同約定的逾期辦證違約金每日標準低于萬(wàn)分之零點(diǎn)五或高于萬(wàn)分之一點(diǎn)五的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過(guò)錯程度、違約時(shí)間的長(cháng)短、合同的預期利益、雙向義務(wù)是否對等、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展等綜合因素，根據公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情調整到日萬(wàn)分之零點(diǎn)五至萬(wàn)分之一點(diǎn)五的范圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無(wú)需調整的除外。

　　合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計算違約金數額極低的，可認定為開(kāi)發(fā)商免除或限制自己責任的無(wú)效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款合同沒(méi)有約定違約金的規定處理。

　　合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時(shí)還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

　　七【開(kāi)發(fā)商免責情形】

　　開(kāi)發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：

　　(一)因災害性天氣、突發(fā)性公共衛生事件造成逾期交房或辦證;

　　(二)因履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開(kāi)發(fā)商逾期交房或辦證;

　　(三)因執行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開(kāi)發(fā)商原因造成的除外;

　　(四)因不能預見(jiàn)、不能避免且不能克服的其他客觀(guān)情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。

　　開(kāi)發(fā)商因上述免責情形不能履行合同的，應當及時(shí)通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開(kāi)發(fā)商承擔未及時(shí)通知而造成的擴大損失的，應予支持。

　　開(kāi)發(fā)商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔舉證責任。

　　八【訴訟時(shí)效】

　　購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿(mǎn)的次日起計算訴訟時(shí)效期間。購房人舉證證明存在向開(kāi)發(fā)商提出過(guò)交房或辦證請求等訴訟時(shí)效中斷情形的，違約金請求權的訴訟時(shí)效期間重新計算。

　　開(kāi)發(fā)商未在一審法庭辯論終結前提出時(shí)效抗辯，在二審、再審審理過(guò)程中再提出時(shí)效抗辯的，不予支持。

　　九【適用效力】

　　本審判指引供全省各級法院在審理開(kāi)發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時(shí)參考適用。

　　法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關(guān)問(wèn)題有新規定的，按照新規定處理。