商品房預售資金監管新規（下稱(chēng)“新規”）于日前出臺。新規明確，預售資金監管額度根據商品房項目建設工程造價(jià)、施工合同金額及項目交付使用條件等因素確定。在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后，超出監管額度的資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用。
相較以往，新規在完善規范商品房預售資金監管措施上有五方面值得關(guān)注：招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點(diǎn)。
“各地的細則可能不同，我們現在還在等細則?！庇蟹科蟾吖鼙硎?，新規的出臺利好房企對于商品房預售資金的使用，在保障項目建設的前提下增加了資金使用的靈活度，可以提高預售資金的使用效率，減少一些潛在的流動(dòng)性風(fēng)險。
有助于推動(dòng)行業(yè)良性循環(huán)
新規明確，市、縣住房和城鄉建設部門(mén)應會(huì )同有關(guān)部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監管能力、服務(wù)水平等因素，確定能承接商品房預售資金監管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。
同時(shí)，市、縣住房和城鄉建設部門(mén)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應簽訂預售資金三方監管協(xié)議，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。
新規對資金撥付節點(diǎn)也有明確安排，規定監管額度內的資金應按照工程建設進(jìn)度予以撥付，首次撥付節點(diǎn)不得早于地下結構完成，最后撥付節點(diǎn)為房屋所有權首次登記。
此外，新規還明確了各方監管責任，商業(yè)銀行要依約履行賬戶(hù)管理責任，有發(fā)現、報告預售資金被違規挪用情況的責任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照撥付節點(diǎn)申請使用監管額度內資金的，經(jīng)住建部門(mén)核實(shí)同意后，商業(yè)銀行要及時(shí)撥付。商業(yè)銀行擅自撥付監管額度內資金的，要承擔賠償責任。
“新規的出臺有助于引導并推動(dòng)各地在政策的實(shí)際執行層面具有更大靈活性。從這個(gè)角度看，新規有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展?！币晃幻駹I(yíng)房企高管表示，商品房預收資金監管政策對房企現金流的影響非常大。
對房企而言，銷(xiāo)售回款是企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)最主要的資金來(lái)源，尤其是對部分民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)。如果房企能比較自由地支配銷(xiāo)售回款，可根據市場(chǎng)自發(fā)調節投資、開(kāi)發(fā)、推盤(pán)節奏，實(shí)際上市場(chǎng)的問(wèn)題可通過(guò)市場(chǎng)機制解決。但預售資金監管必須要靠外力去推動(dòng)。因此，新規意味著(zhù)政策層面對商品房預售資金監管當前存在的一些問(wèn)題非常重視，并決心解決問(wèn)題。
一位房地產(chǎn)行業(yè)資深人士表示，新規主要有兩方面變化：一是將之前由各地制定的預售資金監管政策進(jìn)行規范統一；
二是在保證交付安全的前提下，適當釋放開(kāi)發(fā)商的預售監管資金，解部分房企燃眉之急，推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)正?；?。
該人士認為，調整預售資金監管政策的確能有效緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力，但作用究竟有多大有待觀(guān)察，后續還需要打通開(kāi)發(fā)商的融資能力，包括督促開(kāi)發(fā)商快速處理資產(chǎn)等。
對三、四線(xiàn)城市影響更大
商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購房款，一般包括支付的定金、首付款、后續付款、銀行按揭貸款等，是商品房預售的全部銷(xiāo)售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預收賬款性質(zhì)的負債。
中銀國際證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐認為，新規對于不同城市、房企的影響不同，對三、四線(xiàn)城市的影響或大于一、二線(xiàn)城市，即縮短重倉三、四線(xiàn)城市的房企銷(xiāo)售端資金的回籠時(shí)間。
夏亦豐預計，預售資金監管未來(lái)可能有兩個(gè)調整方向：
一是對托管銀行的選擇和監管更加規范化、標準化；
二是預售資金監管比例或有所下調。
房企有望更快達到提取使用超額資金的要求，緩解其所面臨的現金流周轉壓力。
“新規肯定會(huì )給房企帶來(lái)積極影響，對民營(yíng)房企的影響可能更積極一些。就這項政策本身而言，能不能有更加可落地、可操作的方案？比如設定一個(gè)參考值，超過(guò)參考值的資金都可由房企自由支配?！币拙悠髽I(yè)集團CEO丁祖昱說(shuō)。
在丁祖昱看來(lái)，新規的出臺是穩定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策“組合拳”中的重要組成部分。新規有利于緩解房企現金流緊張的狀況。但在具體執行層面或許還存在一些困難。
“從目前的情況看，僅靠這一項政策就將當前行業(yè)所有的問(wèn)題都解決，顯然不太現實(shí)，還需要一系列相關(guān)政策配套，還有房企自身狀況的改善?！倍∽骊耪f(shuō)。
