房產(chǎn)是絕大多數人一生中最大的一筆消費支出。搬新家、住新房，本是一大樂(lè )事，但是如果遇到房屋漏水、逾期交房、霸王條款、物業(yè)糾紛、虛假宣傳等情況，樂(lè )事也就變成了煩心事。一些開(kāi)發(fā)商在前期宣傳的時(shí)候，敢承諾所有的“美好”，到頭來(lái)卻毫無(wú)顧忌地失信，讓誠信“碎了一地”。那么，該如何維護購房人的權益呢？本期為購房者支招，如何規避房產(chǎn)糾紛，維護自身權益。

　　房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)

　　作為房子交付的最基本標準，房屋質(zhì)量必須過(guò)關(guān)。當下，存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋已經(jīng)比早些年有明顯下降。但是，置業(yè)者一旦遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題，往往投訴無(wú)門(mén)，不僅造成資金損失，也損耗了大量的精力。常見(jiàn)問(wèn)題有：墻體開(kāi)裂、房屋滲漏，隔音、隔熱效果差；門(mén)窗密閉性差；水、暖、電、氣的設計位置不合理；其他公用設施質(zhì)量不過(guò)關(guān)等。專(zhuān)家指出，購房者在買(mǎi)房前一定要對開(kāi)發(fā)商的品牌進(jìn)行了解，最好選擇可靠的品牌房企；小區的規劃圖、建筑設計圖，包括當時(shí)的對外宣傳畫(huà)面要留存，可供日后可能出現的糾紛備用；收房時(shí)，除了開(kāi)發(fā)商配備的驗房師，自己也可以外聘一個(gè)專(zhuān)業(yè)機構的驗房師，以避免一些遺漏或刻意隱瞞的質(zhì)量問(wèn)題。

　　不符條件強行交房

　　近年來(lái)，受多種因素影響部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的要求或時(shí)間向置業(yè)者交付新房，其中有部分是開(kāi)發(fā)商自身原因，這些開(kāi)發(fā)商為了避免延期交房的賠償，在樓盤(pán)尚未全部完工或不具備交付條件的情況下，就通知業(yè)主收房。在業(yè)主提出整改意見(jiàn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商再將延期交付的責任推到業(yè)主身上。

　　專(zhuān)家指出，驗房是業(yè)主享有的最基本權利，如開(kāi)發(fā)商強制要求業(yè)主收房或者阻攔業(yè)主驗房，這就屬于一種強制行為，是不合法的；先驗房，再視情況收房。一旦收了房，房屋的實(shí)際轉移占有，即視為房屋已交付，風(fēng)險就發(fā)生了轉移，再要求開(kāi)發(fā)商承擔違約責任，很多時(shí)候法院是不支持的；若開(kāi)發(fā)商延期交付，一般購房合同中有明確的賠償標準，因此只要出現因開(kāi)發(fā)商原因導致的延期，業(yè)主只需要按照購房合同中的條款索賠就行。

　　開(kāi)發(fā)商強制捆綁銷(xiāo)售

　　所謂捆綁銷(xiāo)售，就是開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房過(guò)程中利用自己的強勢優(yōu)勢，要求購房者買(mǎi)房時(shí)，必須購買(mǎi)其他與購房相關(guān)的的產(chǎn)品或者服務(wù)的行為。事實(shí)上，很多人都遇到過(guò)，比如捆綁車(chē)位、儲藏室、裝修等。

　　專(zhuān)家指出，業(yè)主如遇此類(lèi)問(wèn)題可以聯(lián)合起來(lái)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，或向相關(guān)部門(mén)投訴；如果因此遭受到了財產(chǎn)損失，也可以到法院去通過(guò)起訴來(lái)維權，開(kāi)發(fā)商或將面臨退款和賠償的法律責任。

　　交房后實(shí)測面積與合同約定面積不符

　　事實(shí)上，交房時(shí)實(shí)測房屋面積與合同約定面積不可能完全一樣，因為房子的建筑施工是人來(lái)完成的，在建筑過(guò)程中難免少不了會(huì )有一定的誤差存在，所以很難避免實(shí)測面積和合同約定面積之間存在一定的差異。作為購房者要清楚，不要得理不饒人，一定要認真看合同。

　　專(zhuān)家指出，面積誤差比超出3％，買(mǎi)受人有權退房，開(kāi)發(fā)商當在30日內將房?jì)r(jià)款退還給買(mǎi)受人；若買(mǎi)受人不退房，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，誤差比在3％以?xún)龋ê?％），房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足，超出3％部分由開(kāi)發(fā)商承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人；產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時(shí)，誤差比在3％以?xún)龋ê?％），房?jì)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商返還買(mǎi)受人。超出3％部分由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。

　　樓盤(pán)爛尾消費者“房財”兩空

　　期房仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，對于購買(mǎi)期房的人來(lái)說(shuō)，等待交付的兩三年時(shí)間，其實(shí)是很煎熬的。畢竟未來(lái)可能存在部分開(kāi)發(fā)商挪用資金導致樓盤(pán)后續爛尾，消費者花費大量積蓄卻未能如期入住，還面臨還貸壓力。

　　面對這一問(wèn)題，專(zhuān)家指出，購房者要綜合考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)，了解項目各種手續，把握好合適的購房時(shí)機；一般房屋主體工程已完成時(shí)，爛尾幾率都相對會(huì )較低；一旦發(fā)現自己買(mǎi)的房子面臨爛尾風(fēng)險，可以多方協(xié)商，也可以進(jìn)行重組、自救或者另尋開(kāi)發(fā)商接盤(pán)。

　　精裝房的“三包”是否臨近過(guò)期

　　當下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的精裝房已經(jīng)不多，但精裝房的驗收始終是業(yè)主投訴的的一大問(wèn)題，其中有不少業(yè)主都會(huì )忽略精裝房交付后的最低保修期限，以至于交房時(shí)已過(guò)或快過(guò)“三包”期，開(kāi)發(fā)商拒絕承擔“三包”責任，給購房者造成巨大困擾，也給未來(lái)生活埋下了隱患。

　　對此，專(zhuān)家表示，購房者在房屋驗收時(shí)，除了水電、壁紙、廚衛等基礎配置，還要留意房屋配置的保修時(shí)限；在精裝房交房或裝修結束交房時(shí)，盡量聘請專(zhuān)業(yè)人員攜帶專(zhuān)業(yè)檢測設備配合驗收，以防忽略隱蔽工程的質(zhì)量驗收和細節問(wèn)題；驗收精裝房后，應當盡早入住使用，以便及時(shí)發(fā)現問(wèn)題解決問(wèn)題，以防后患。