活動(dòng)時(shí)間：9月23日下午14:30—18:00
活動(dòng)地點(diǎn)：山陽(yáng)建國飯店?yáng)|配樓青龍峽國際會(huì )議中心
主持人
：中央電視臺財經(jīng)頻道著(zhù)名主播 董倩
董倩：女，出生于1971年，滿(mǎn)族人，央視優(yōu)秀的主持人之一。
1995年畢業(yè)于北京大學(xué)歷史系
1995年：11月至1996年12月 《焦點(diǎn)訪(fǎng)談》國際組編輯
1997年：1月至1999年12月 《東方之子》出鏡記者
2001年：1月至2003年4月 《新聞?wù){查》出鏡記者
2003年：4月至今 《央視論壇》《董倩面對面》《新聞1+1》主持
活動(dòng)具體安排：
宣布第十一屆“遠大·未來(lái)城”杯房地產(chǎn)博覽會(huì )房地產(chǎn)論壇開(kāi)壇儀式現在開(kāi)始，介紹參加會(huì )議的領(lǐng)導，專(zhuān)家及來(lái)賓
第一項 論壇開(kāi)幕式及領(lǐng)導致辭
1、 焦作市房管局黨委書(shū)記 局長(cháng)馮全義致辭
2 、焦作市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)樊文峰致辭
3 、焦作遠大置業(yè)有限公司總經(jīng)理馮海燕致辭
4 、焦作市領(lǐng)導致辭
第二項 請焦作市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )樊文峰會(huì )長(cháng)為與會(huì )專(zhuān)家頒發(fā)聘書(shū)
第三項 特邀專(zhuān)家嘉賓主旨演講
1 、國家住建部政策研究中心副主任王鈺林演講
題目：二，三線(xiàn)城市調控政策解讀
王鈺林：國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任。長(cháng)期在住房和城鄉建設部政策法規司、政策研究中心工作，參與過(guò)多部法律法規、政策的調研和起草工作。對城市規劃、建設和管理，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)，對建筑市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、住房制度改革，城市經(jīng)濟、區域經(jīng)濟、城鎮化新農村建設，國有企業(yè)改革、城市市政公用事業(yè)改革和建筑節能等方面都進(jìn)行過(guò)比較深入的研究。承擔國家住建部、發(fā)改委、國家統計局、國家信息中心、國家人防辦等部委局的重大課題研究；承擔了北京、天津、重慶、深圳等城市“十一五”專(zhuān)項規劃和重要課題研究。
2 、河南省社科院副院長(cháng)劉道興演講
題目：中原經(jīng)濟區下房地產(chǎn)的發(fā)展機遇
劉道興：河南省社會(huì )科學(xué)院副院長(cháng)。
1978年3月考入新鄉師院化學(xué)系（今河南師范大學(xué)化學(xué)系）
1982年1月到洛陽(yáng)師專(zhuān)化學(xué)系任教。
1983年9月至1984年7月南京大學(xué)化學(xué)系進(jìn)修。
1986年3月至8月華中師范大學(xué)高校干部培訓中心進(jìn)修。
1988年9月至1991年8月中共中央黨�？茖W(xué)技術(shù)哲學(xué)專(zhuān)業(yè)讀研究生，獲哲學(xué)碩士學(xué)位。
1991年8月至1996年12月中共河南省委組織部辦公室工作，先后任副處級秘書(shū)，正處級調研員。
1996年12月至今河南省社會(huì )科學(xué)院副院長(cháng)，主要從事經(jīng)濟發(fā)展方向問(wèn)題研究。
主要科研成果：著(zhù)作《河南可持續發(fā)展》、《科學(xué)論》，承擔研究報告及省部級課題47項。
3 、河南房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙進(jìn)京演講 題目：房地產(chǎn)協(xié)會(huì )助推房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
趙進(jìn)京：河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、法人代表，兼任全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟副主席、全國房地產(chǎn)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)聯(lián)合會(huì )主席、河南省房地產(chǎn)人沙龍主席、河南財經(jīng)學(xué)院房地產(chǎn)系兼職教授、鄭州市房地產(chǎn)預警預報專(zhuān)家組成員。2004年9月，率先倡議發(fā)起并受河南最具實(shí)力的六家房地產(chǎn)企業(yè)的委托，籌建了河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )（現已更名為河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )）。被《大河報》等媒體稱(chēng)為房地產(chǎn)界“春天派”的代表人。在08年8月份省會(huì )主流媒體舉辦的“影響中原地產(chǎn)人物”的評選中，和胡葆森等人被公選為“影響中原地產(chǎn)12人”。
演講主題：房地產(chǎn)協(xié)會(huì )助推房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展20'
4 、房地產(chǎn)實(shí)戰專(zhuān)家，河南王牌企劃有限公司董事長(cháng)上官同君演講
題目：二 三線(xiàn)房企如何營(yíng)銷(xiāo)突圍。
上官同君：著(zhù)名房地產(chǎn)實(shí)戰專(zhuān)家、城市經(jīng)營(yíng)實(shí)戰專(zhuān)家、連鎖經(jīng)營(yíng)實(shí)戰專(zhuān)家�，F任河南王牌投資管理有限公司董事長(cháng)、河南王牌企劃有限公司董事長(cháng)。兼任鄭州市房地產(chǎn)信息協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)/常務(wù)理事 河南省營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任/秘書(shū)長(cháng)、河南省企業(yè)文化促進(jìn)會(huì )常務(wù)理事、副秘書(shū)長(cháng)； 鄭州市房管局、鄭東新區等多家政府、企業(yè)顧問(wèn)。曾任河南奧林匹克置業(yè)有限公司新聞發(fā)言人/營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理。
5 、河南省財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)李曉峰演講
題目：河南房地產(chǎn)發(fā)展現狀報告
李曉峰：經(jīng)濟學(xué)博士，教授，河南省中青年骨干教師，我省房地產(chǎn)理論與教學(xué)界的領(lǐng)軍人物。河南省教育廳科學(xué)技術(shù)帶頭人�，F擔任河南財經(jīng)學(xué)院研究院常務(wù)副院長(cháng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)，河南財經(jīng)學(xué)院資源與環(huán)境經(jīng)濟學(xué)碩士點(diǎn)第一帶頭人。兼任河南省鄉鎮經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)，河南省土地學(xué)會(huì )常務(wù)理事，河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )理事，鄭州市房地產(chǎn)信息協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)，省人事廳職業(yè)技能鑒定物業(yè)管理組組長(cháng)，房產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè )部副主席等。近年來(lái)發(fā)表專(zhuān)業(yè)論文２０余篇，主編與參與編寫(xiě)著(zhù)作與教材７部。１９９４年，以李曉峰為骨干力量在河南財經(jīng)學(xué)院創(chuàng )立房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系，開(kāi)創(chuàng )了河南省房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)本科教育之先河，目前已成為我省房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才培育最重要的基地。
6 河南省財經(jīng)政法大學(xué)城市研究所主任劉社演講
題目：城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)發(fā)展機遇
劉社：河南財經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任、工程管理系教授
第四項 嘉賓高峰論壇
1、與會(huì )專(zhuān)家嘉賓
2、焦作市房管局張志超副局長(cháng)
3、焦作遠大置業(yè)有限公司
4、焦作市金德利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
5、河南建業(yè)置地焦作有限公司
6、河南和誠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
7、焦作市博大豪世置業(yè)有限公司
8、焦作市億祥置業(yè)有限公司
9月23日，焦作市第十一屆“遠大·未來(lái)城”杯房地產(chǎn)博覽會(huì )論壇在山陽(yáng)建國飯店?yáng)|配樓青龍峽國際會(huì )議中心隆重舉行。
中央電視臺財經(jīng)頻道著(zhù)名主播 董倩主持本次論壇。2:38分董倩宣布第十一屆“遠大·未來(lái)城”杯房地產(chǎn)博覽會(huì )房地產(chǎn)論壇開(kāi)壇儀式開(kāi)始。
出席本次論壇的有焦作市領(lǐng)導，省內外專(zhuān)家及房地產(chǎn)企業(yè)。
主持人：董倩
各位下午好，今天我們進(jìn)行的是“遠大·未來(lái)城”杯2011河南地市（焦作）房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇我在來(lái)的路上，我問(wèn)了一下朋友現在焦作的商品房的均價(jià)是多少，是三千四五，由于遠大是品牌企業(yè)，建筑質(zhì)量和品質(zhì)比一般的品質(zhì)高出不少，因此他們的價(jià)位也高出一般一千塊錢(qián)左右，也就是四千四五，但是我了解遠大·未來(lái)城均價(jià)已經(jīng)在五千，我的問(wèn)題就出來(lái)了，為什么在國家調控的大背景下，這家企業(yè)為什么敢逆風(fēng)而動(dòng)，我就問(wèn)他，他們的答案是正是因為國家的政策，所以他們敢漲價(jià)。因為限價(jià)之后，他們必須一步到位，否則的話(huà)，以后就沒(méi)有漲價(jià)空間了，政策就不允許他們漲了，沒(méi)有漲價(jià)空間，企業(yè)也就沒(méi)有利潤空間了。那矛盾不就出來(lái)了嗎？政策的初衷是希望通過(guò)一系列的政策能夠平抑房?jì)r(jià)，但是市場(chǎng)的反映，就是有了這個(gè)政策，反而會(huì )推高房?jì)r(jià)，今天我們的論壇恐怕也會(huì )圍繞這個(gè)問(wèn)題展開(kāi)。
主持人：董倩
對于在焦作從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們如何應該既遵守政策，又能夠顧忌自己企業(yè)的生存和發(fā)展呢？我先介紹一下今天的論壇嘉賓，中國住建部政策研究中心副主任王玨林先生；
河南房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙進(jìn)京先生；
房地產(chǎn)實(shí)戰專(zhuān)家深圳王牌城市研究院董事長(cháng)上官同君先生；
河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)、教授李曉峰；
河南財經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究所主任、教授劉社；
歡迎各位知名的房地產(chǎn)專(zhuān)家，出席本次論壇的領(lǐng)導有：
焦作市人民政府副秘書(shū)長(cháng)田晉源先生；
焦作市房地產(chǎn)管理局局長(cháng)馮全義先生；
焦作市房地產(chǎn)管理局副局長(cháng)張志超先生；
還有遠大的董事長(cháng)馮董事長(cháng)，還有各位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的代表，歡迎各位！特別說(shuō)明一下，本來(lái)今天下午河南省社科院的副院長(cháng)劉道興先生有一個(gè)主題發(fā)言，但是由于他今天有一個(gè)臨時(shí)的活動(dòng)，不能來(lái)，他特別通過(guò)主辦方向與會(huì )的領(lǐng)導和嘉賓表示歉意，并且預祝本次論壇取得圓滿(mǎn)成功。
主持人：董倩
我再介紹一下蒞臨會(huì )議的媒體單位：新華社、大河報、東方今報、經(jīng)濟視點(diǎn)報、大河網(wǎng)、新浪網(wǎng)、房產(chǎn)網(wǎng)、聊宅網(wǎng)、焦作樓市網(wǎng)、焦作電視臺等等，其中大河網(wǎng)、焦作電視臺將對今天的論壇進(jìn)行現場(chǎng)錄播。新浪網(wǎng)、聊宅網(wǎng)、房產(chǎn)網(wǎng)將進(jìn)行現場(chǎng)直播。接下來(lái)我們進(jìn)行今天的第一項，是領(lǐng)導發(fā)言，焦作市房地產(chǎn)管理局局長(cháng)馮全義先生致詞。
焦作市房地產(chǎn)管理局局長(cháng) 馮全義
尊敬的王主任，尊敬的各位專(zhuān)家、學(xué)者、教授，尊敬的各位領(lǐng)導、各位來(lái)賓、同志們，大家下午好！首先我代表焦作市房管局黨委向出席本屆房博會(huì )論壇的各位嘉賓、專(zhuān)家學(xué)者和開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表表示熱烈的歡迎！也向為本次房博會(huì )成功舉辦做出積極貢獻的焦作市遠大置業(yè)有限公司和有關(guān)單位、企業(yè)也表示衷心的感謝！
焦作市房地產(chǎn)管理局局長(cháng) 馮全義
焦作是一個(gè)歷史文化悠久的城市，近年來(lái)，全市上下深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，經(jīng)濟社會(huì )保持了又好又快、協(xié)調、健康發(fā)展，人民生活水平日益提高，我市的房地產(chǎn)業(yè)更是緊緊抓住國家改善民生、完善住房保障時(shí)機，與城市建設相得益彰，相互促進(jìn)，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，完善了城市功能，提升了城市品位，改善了焦作的居住環(huán)境，為焦作城市建設和經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)已成為人民群眾高度關(guān)注的行業(yè)，國家也越來(lái)越重視解決城市居民的住房問(wèn)題，有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策也在不斷調整變化，既有宏觀(guān)調控的，也有配套支持的。我市的城市發(fā)展也處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，一系列重大戰略建設項目，都進(jìn)入了加快實(shí)施的階段。我市第十次黨代會(huì )上明確了建設更具活力的新興城市，走在中原經(jīng)濟區前列的奮斗目標，這些都對我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了挑戰、機遇和難得的發(fā)展契機。借這次舉辦房博會(huì )的機會(huì )，我們舉行這次房地產(chǎn)高峰論壇活動(dòng)，目的就是要分析當前我市房地產(chǎn)業(yè)面臨的新形勢，與大家共同探討對我市房地產(chǎn)發(fā)展的新思路。
焦作市房地產(chǎn)管理局局長(cháng) 馮全義
本次論壇我們有幸邀請到了董倩老師親自給我們這次高峰論壇主持，也有幸邀請到了住房和城鄉建設部政策研究中心王玨林主任等知名專(zhuān)家教授，還有外方的房管部門(mén)的領(lǐng)導，以及我市相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的領(lǐng)導，以及全市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)負責人參加。論壇將通過(guò)專(zhuān)家講座，企業(yè)發(fā)言、座談交流的形式，進(jìn)一步學(xué)習了解國家宏觀(guān)調控政策，分析房地產(chǎn)業(yè)現狀及走勢，借鑒和交流業(yè)界同行成功的經(jīng)驗和先進(jìn)的做法，推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)健康持續發(fā)展。
焦作市房地產(chǎn)管理局局長(cháng) 馮全義
同志們、朋友們，焦作的發(fā)展需要各界朋友的關(guān)注、參與，期待著(zhù)高層智力的支撐，讓我們大家共同攜起手來(lái)，把握機遇，嚴格落實(shí)市委、市政府決策部署，積極投身于城市建設發(fā)展中，為促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續、健康、快速地發(fā)展，把焦作建設的更加美好、更加宜居而努力。我也相信，在我們政府相關(guān)部門(mén)和全市房地產(chǎn)業(yè)的共同努力下，焦作人民的生活品質(zhì)一定能夠得到不斷地提高，焦作的城市面貌一定會(huì )日新月異。最后，預祝本次論壇圓滿(mǎn)成功，預祝各位與會(huì )的同志們身體健康、心情愉快、工作順利，謝謝大家！
主持人：董倩
謝謝馮局長(cháng)，接下來(lái)我們請承辦單位焦作市住房和房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)樊文峰先生，請樊先生致辭。
焦作市住房和房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng) 樊文峰
尊敬的國家住建部王玨林主任，尊敬的各位領(lǐng)導、各位專(zhuān)家，新聞媒體的朋友，各位嘉賓，大家下午好！上午我們剛剛拉開(kāi)焦作市第十一屆“遠大·未來(lái)城”杯房地產(chǎn)博覽會(huì )的序幕，下午我們又相距在這里，隆重開(kāi)啟焦作市房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇，共同聆聽(tīng)地產(chǎn)專(zhuān)家為我們帶來(lái)的國家當前政策下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢應對策略的主題演講。在此，我謹代表承辦方住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )向光臨今天論壇的各級領(lǐng)導、各位專(zhuān)家表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
焦作市住房和房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng) 樊文峰
眾所周知，2011年是中國房地產(chǎn)的調控年，對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是形勢嚴峻，不容樂(lè )觀(guān)，但是機遇與挑戰并存，但是知道，近十年，是焦作市房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展和取得巨大成績(jì)的十年，它為拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，增加地方財政，改善居民生活，促進(jìn)城鎮化發(fā)展發(fā)揮了積極的作用，但是從總體上看，焦作房地產(chǎn)發(fā)展結構不盡合理，住宅建設和消費模式比較粗放，住宅產(chǎn)業(yè)化的水平比較低，創(chuàng )新能力較弱。這些問(wèn)題還是比較特殊，特別是當前房?jì)r(jià)問(wèn)題，已經(jīng)成為領(lǐng)導關(guān)心、群眾關(guān)注的熱點(diǎn)，面對新的形勢，中央出臺了一系列的政策，其中很重要的一條，就是通過(guò)保障性安居工程來(lái)環(huán)節住宅需求，與此同時(shí)，作為萬(wàn)完成保障性住房的關(guān)鍵就是住宅產(chǎn)業(yè)化應運而生，這對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是新的商機，也是重大的發(fā)展機遇。本屆論壇可以說(shuō)是適逢其時(shí)，今天我們的專(zhuān)家和領(lǐng)導，與企業(yè)家的領(lǐng)導們共聚一堂，就房地產(chǎn)發(fā)展的機遇和挑戰進(jìn)行深入探討，相信能給大家帶來(lái)新的啟發(fā)。讓我們攜起手來(lái)，為共同打造焦作美好的明天而努力，最后，預祝論壇圓滿(mǎn)成功，祝大家身體健康、工作順利、事業(yè)發(fā)達，謝謝！
主持人：董倩
馮會(huì )長(cháng)介紹說(shuō)，他們焦作市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會(huì )是剛剛成立不久，我問(wèn)他為什么要成立這個(gè)協(xié)會(huì )，他說(shuō)是因為焦作市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏和政府談判的途徑，他想如果把大家聯(lián)系起來(lái)，人多力量大，就可以假設這樣一個(gè)橋梁，但是我想，跟政府談判，是要造就一個(gè)更多的品牌的企業(yè)，才有可能和政府進(jìn)行面對面的談判。接下來(lái)我們在有請論壇的承辦單位、冠名單位、開(kāi)發(fā)商代表遠大集團的董事長(cháng)馮樹(shù)君致辭。
遠大集團的董事長(cháng) 馮樹(shù)君
尊敬的各位領(lǐng)導、各位來(lái)賓，各位新聞界的朋友們，女士們、先生們，大家下午好！50萬(wàn)平米的遠大·未來(lái)城項目，榮獲冠名權，本次2011年河南（焦作）房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇，遠大置業(yè)作為連續兩屆冠名焦作的房博會(huì )，倍感榮幸，感謝各位領(lǐng)導和同行對于遠大集團的大力支持，感謝各位領(lǐng)導、專(zhuān)家和新聞界的朋友們遠道而來(lái)，來(lái)焦作傳經(jīng)送寶。
遠大集團的董事長(cháng) 馮樹(shù)君
焦作遠大置業(yè)是遠大集團布局在中原的重大舉措，遠大集團布置中原時(shí)，首先選擇了焦作市，說(shuō)明了集團對焦作市的重視程度不言而喻。目前，投資焦作整整九個(gè)年頭，先后開(kāi)發(fā)建設了遠大南北苑等大型精品生活區，總建筑面積超過(guò)百萬(wàn)平方米，目前，遠大擁有老業(yè)主超過(guò)兩萬(wàn)人，能夠為焦作市兩萬(wàn)名業(yè)主服務(wù)，這是遠大集團在焦作市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展壯大的基石，感謝焦作。
遠大集團的董事長(cháng) 馮樹(shù)君
此次房博會(huì )，遠大置業(yè)隆重展出的是我公司2011年重點(diǎn)推出的項目遠大·未來(lái)城，項目位于我市的塔南路和站前路交匯處，總建筑面積50萬(wàn)平方米，規劃產(chǎn)品小戶(hù)型公寓、小高層、高層、沿街商業(yè)等，總體布局北高、南低、西低中高，順應地勢，不拘一格。剛剛面市，榮獲中國地產(chǎn)規劃設計最高獎CIHAF的中國名牌獎，致力打造焦作新地標，遠大·未來(lái)城滿(mǎn)足焦作好房子的所有想象，也是遠大集團對于推動(dòng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)所做出的莊嚴承諾。歡迎各位領(lǐng)導、來(lái)賓，以及新聞界朋友前往展會(huì )參觀(guān)指導。再次感謝社會(huì )各界對遠大支持和厚愛(ài)，我也真誠地呼吁焦作房地產(chǎn)商為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程而努力奮斗。最后，祝遠大未來(lái)城杯2011年河南地市（焦作）房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇取得圓滿(mǎn)成功，祝各位領(lǐng)導、來(lái)賓、新聞界的朋友們身體健康、工作順利，謝謝大家！
主持人：董倩
我想留他一下，我只有一個(gè)問(wèn)題，像他們這個(gè)集團，我了解一直是在廣東，在山東，在江蘇這些沿海發(fā)達的城市來(lái)布局他們的房地產(chǎn)，我就想問(wèn)一下為什么在焦作做，而且一做做了九年，您的答案是什么？
遠大集團的董事長(cháng) 馮樹(shù)君
本人第一次到焦作來(lái)是2003年，03年來(lái)的時(shí)候，焦作的房?jì)r(jià)平均價(jià)格只有850塊錢(qián)，當時(shí)我認為這個(gè)作為一個(gè)地級市，接近百萬(wàn)人口的城市，它是對生活、起居的要求是不斷提高的，在提高的過(guò)程中，總要引來(lái)外地企業(yè)把房地產(chǎn)好的房子，好的理念，帶到焦作來(lái)，給焦作人民實(shí)實(shí)在在得到實(shí)惠。
主持人：董倩
他說(shuō)這番話(huà)的時(shí)候，感覺(jué)不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是市長(cháng)，他是為老百姓來(lái)的，覺(jué)得在這兒能和老百姓的需求結合起來(lái)，這人比較實(shí)在。但是還有一個(gè)問(wèn)題，就是我了解到，焦作在河南整個(gè)的GDP，前幾年是第三，現在已經(jīng)滑到第八，對于你們一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在這樣一個(gè)處于下滑當中的城市，你們未來(lái)會(huì )不會(huì )也跟著(zhù)一起目前在GDP上的排名也下滑？會(huì )這樣嗎？
遠大集團的董事長(cháng) 馮樹(shù)君
董倩老師提的這個(gè)問(wèn)題，也恰恰是焦作市老百姓非常關(guān)注的問(wèn)題，說(shuō)實(shí)話(huà)，我們來(lái)的時(shí)候，焦作市的發(fā)展勢頭是非常蓬勃，這兩年也是各個(gè)城市你追我趕，但是有一句話(huà)，作為房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，焦作市平均價(jià)，作為河南省14個(gè)地級市來(lái)說(shuō)，焦作市平均房?jì)r(jià)是倒數第二、第三，所以說(shuō)我們從外地來(lái)，從沿海城市來(lái)，我剛才說(shuō)了，我把理念帶過(guò)來(lái)了，但是老百姓怎么接受我們所設計的房子，我們的精品工程，還是由消費者說(shuō)了算。
主持人：董倩
基本上沒(méi)有回答我的問(wèn)題，但是不管怎么樣，謝謝您！
現在的開(kāi)發(fā)商都跟當官的同志學(xué)的，很會(huì )說(shuō)話(huà)。最后我們有請一位真正的官員，來(lái)自焦作市人民政府副秘書(shū)長(cháng)田晉源。
焦作市人民政府副秘書(shū)長(cháng) 田晉源
各位來(lái)賓，女士們、先生們，下午好！金秋九月，秋高氣爽，今天“遠大·未來(lái)城”杯2011河南地市（焦作）房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在焦作舉行，首先我謹代表焦作市委、市政府向來(lái)參加本次論壇的各位專(zhuān)家、學(xué)者和新聞界的朋友表示熱烈的歡迎和誠摯的問(wèn)候！
焦作市房地產(chǎn)博覽會(huì )已經(jīng)舉辦了十年，得天獨厚的自然環(huán)境，適宜舒適的氣侯條件，悠閑自得的生活氛圍，濃重包容的歷史文化，功能齊全的城市配套設施，使焦作擁有豐富的自然景觀(guān)和人文景觀(guān)，是自然和文化相匯映的旅游勝地，也造就焦作的特質(zhì)，從而促進(jìn)焦作房地產(chǎn)的發(fā)展，也大大促進(jìn)焦作城市的飛速發(fā)展。
焦作市人民政府副秘書(shū)長(cháng) 田晉源
作為本次房博會(huì )的一大亮點(diǎn)，我們特別舉辦此次論壇，邀請專(zhuān)家、學(xué)者和嘉賓，分析形勢，出謀劃策，指點(diǎn)迷津，聆聽(tīng)房地產(chǎn)商的意見(jiàn)和建議，共同推進(jìn)焦作房地產(chǎn)的健康、持續、穩定發(fā)展，同時(shí)，也打造論壇成為具有高度和深度的焦作品牌，具有十分重要的意義。所以我衷心希望各位專(zhuān)家、學(xué)者和嘉賓，能夠暢所欲言，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，為焦作經(jīng)濟的發(fā)展建言獻策，我們將認真聆聽(tīng)各位專(zhuān)家、學(xué)者、嘉賓的高見(jiàn)，進(jìn)一步提供和完善各項優(yōu)惠政策，為各界朋友來(lái)焦作投資興業(yè)發(fā)展營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，讓我們共同努力，把焦作打造成為最具活力的新興城市而貢獻我們各自的力量。最后，預祝高峰論壇取得圓滿(mǎn)成功，祝各位專(zhuān)家學(xué)者、嘉賓工作順利、身體健康，謝謝大家！
主持人：董倩
謝謝秘書(shū)長(cháng)，接下來(lái)要進(jìn)行的是受焦作市房地產(chǎn)管理局的委托，頒發(fā)專(zhuān)家高級顧問(wèn)證書(shū)，我們有請王玨林、趙進(jìn)京、上官同君、劉社、李曉峰上臺，同時(shí)也請協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)樊文峰同志向有關(guān)專(zhuān)家頒發(fā)證書(shū)。樊會(huì )長(cháng)，這是誰(shuí)想的向領(lǐng)導和專(zhuān)家發(fā)證書(shū)，您圖的是什么？
焦作市住房和房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng) 樊文峰
這個(gè)問(wèn)題一下子把我難住了，房地產(chǎn)協(xié)會(huì )剛剛成立，我們想把居民的住房條件能夠改善，當然通過(guò)我們開(kāi)發(fā)商，我們想聘請專(zhuān)家，可以推動(dòng)把這項工作做得更好，所以我們想著(zhù)有必要做這件事情。
主持人：董倩
沒(méi)有關(guān)系��！要讓開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)更高，所以要給專(zhuān)家發(fā)證書(shū)。但是我理解，就是讓專(zhuān)家更多的參與到?jīng)Q策過(guò)程中來(lái)，能夠借智借力，對吧。這就是我們智囊團的優(yōu)勢。你們不能白拿證書(shū)，要真的想辦法，這個(gè)證書(shū)很重，不想出辦法來(lái)明年還，謝謝各位！
剛才樊秘書(shū)長(cháng)也說(shuō)了，今年是中央房地產(chǎn)的調控之年，你看我們屈指頭算一算，已經(jīng)限購的城市將近是40個(gè)，然后出臺了自己限價(jià)令的城市是600多個(gè)，你看國家的層面，是為了看看從實(shí)施房地產(chǎn)調控政策以來(lái)，各地執行的力度怎么樣，效果怎么樣，在4月份的時(shí)候，往16個(gè)省區市派了8個(gè)檢查組，去看一看，到底落實(shí)的情況怎么樣，由此可以看到，中央的決心和力度。那么到底對于焦作來(lái)說(shuō)，在這樣一個(gè)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的背景下，未來(lái)的發(fā)展出路在什么地方？它未來(lái)的發(fā)展怎么能夠和國家的相關(guān)的政策很好的貼合起來(lái)？我們接下來(lái)就聆聽(tīng)這些專(zhuān)家智庫的聲音。第一位演講的嘉賓，他是來(lái)自住建部政策研究中心的副主任王玨林先生，王先生有請。
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
大家下午好！去年也來(lái)焦作參加這種活動(dòng)，今年又來(lái)了，為什么？主要是看見(jiàn)今天咱們場(chǎng)上的規模和氛圍，當然了，還是他們組織的好，更重要的是我們參與并享，我們企業(yè)，我們新聞?dòng)浾�、新聞單位，以及我們的一些官員專(zhuān)家，還是對這個(gè)市場(chǎng)、對房子感興趣。今年還有一個(gè)不同點(diǎn)，不同點(diǎn)是什么呢？大家都清楚，一月份咱出臺了一個(gè)新“國八條”，國八條對整個(gè)調整提出了更加明確的要求，這個(gè)市場(chǎng)調了以后，今年到底市場(chǎng)變化怎么樣？實(shí)際上我到了以后問(wèn)了一下今天上午的房展會(huì )，好像是去年參加的房展會(huì )企業(yè)是25家，今年是50多家，但是北京就不同了，北京5月的房展會(huì )是80多家，真正北京的只有1/3，剩下都是外地的，這次是150多家，有1/3是北京的，2/3是外地參展的。所以可以看到，完全不一樣，這樣的話(huà)，肯定今年的形勢和去年也有所不同。所以我今天講主要是從大的方面講，全國的方面講，講一下政策和形勢。 焦作的事，河南的事，請他們諸位專(zhuān)家解讀，下面開(kāi)始。因為時(shí)間短，我們主持人董小姐給我最高的時(shí)限是15分鐘，所以對不起，只能是點(diǎn)到為止。
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
看一下上面的形勢，從幾個(gè)指標看，首先看住房的銷(xiāo)售量，7.25億平方米，這個(gè)數字很有用。09年是9.37，2010年是10.43一平方米。第二個(gè)，看投資，上年增長(cháng)32.9%。第三個(gè)，看房?jì)r(jià)，上年9.9，一到八月份開(kāi)發(fā)投資也增加36.7%。商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)42.9%，這是到8月份的，那是到6月份的。7月份房?jì)r(jià)同比增長(cháng)10.3%，8月份增長(cháng)9.3%。這幾個(gè)數據，下面做一下分析。
雖然房?jì)r(jià)上半年9.9，7月份10.3，8月份9.3，但是整個(gè)看，房?jì)r(jià)雖然漲幅有所變化，但是整個(gè)城市來(lái)講，房?jì)r(jià)還是上升。只能說(shuō)是有所放緩，尤其是從一線(xiàn)城市看，應當處于漲停階段，叫停漲也好。拿北京說(shuō)，北京六環(huán)以外降，四環(huán)到六環(huán)，到五環(huán)中間，基本保持同等水平，略降。四環(huán)以?xún)嚷杂猩仙�。當然跟焦作不一樣，焦作一直在上升。所以這就說(shuō)明什么呢？說(shuō)明調控取得一定成效，可能大家問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，說(shuō)你怎么越調價(jià)越漲��？發(fā)展階段決定的。當然也有我們投資和消費過(guò)于集中，我們的市場(chǎng)不成熟�？偠灾痪湓�(huà)，如果不調，今年的房?jì)r(jià)漲幅是多大？我不說(shuō)，可想而知！
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
第二點(diǎn)，就是投資比例還是很高的，一般我們正常的投資都是在20%到25%，我們上半年投資32.9%，1—8月份投資又增長(cháng)了，42%多，這說(shuō)明什么呢？說(shuō)明我們對這個(gè)市場(chǎng)有信心，投資的熱情不減。第三，整個(gè)形勢，也就是我剛才拿出那個(gè)銷(xiāo)售量，我反復說(shuō)的，上半年整個(gè)銷(xiāo)售量4.25億平方米，所以形勢好不好看我們的銷(xiāo)售，房子賣(mài)得好不好？4.25萬(wàn)億是什么水平呢？如果我們下半年繼續保持這個(gè)水平，我們接近于09年的水平，09年是9.37億平方米。因為8.5億平方米嘛，乘2。但是一般情況下，是下半年好于上半年，因為2009年我們是上半年不景氣，下半年好的，2010年我們是十一前不景氣，第四季度好的，爆發(fā)出來(lái)的。所以一般的經(jīng)驗是這樣，即使不是這樣，就按照現在的水平，也是一個(gè)不錯的年頭。這是第一點(diǎn)。
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
第二，給大家說(shuō)清幾個(gè)政策，簡(jiǎn)單分析一下。限購、房地產(chǎn)稅和加息。因為從房地產(chǎn)自身來(lái)講，這三項可能對市場(chǎng)的影響比較大，一是限購，限購肯定有影響。為什么？它是限制消費，也就是排除一部分投資性的消費。這樣的限制不管在哪個(gè)城市，都會(huì )有影響，但是，影響的不小不同。比如說(shuō)經(jīng)濟發(fā)展好的區，還有我們現在的一線(xiàn)城市，影響會(huì )更大一些，包括旅游城市。為什么？因為它是外面投資投資性的比例過(guò)大，這兒限制以后，排除的比例過(guò)大。但是有一點(diǎn)，就拿北京做例子，北京市是全國限購最嚴格的城市，但是從北京市的家庭，和外來(lái)在北京市工作的這些新增人員、新家庭、新的居民，實(shí)際上滿(mǎn)足居住和改善性的，也就是說(shuō)房票，沒(méi)有太大的影響。為什么這么說(shuō)？因為現在有戶(hù)主的大部分都是歲數大的，就是說(shuō)你房子數的，但是現在的購房需求都是年輕人，年輕人沒(méi)有房子，所以每個(gè)年輕人還可以買(mǎi)兩套房子。
所以只能說(shuō)因為調控也好，我們對市場(chǎng)加強管理也好，還是現在房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快也好，總有一個(gè)最大的關(guān)系，也就是說(shuō)我們供求矛盾過(guò)于突出，求大于供�，F在通過(guò)限制性以后，也就是說(shuō)供求關(guān)系有所緩解，但是沒(méi)有達到平衡。所以大家不要擔心這個(gè)市場(chǎng)。
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
第二個(gè)是房地產(chǎn)稅。由于房地產(chǎn)稅咱們的試點(diǎn)，也就是上海、重慶出臺之前，大家可能關(guān)注度最高，因為都擔心，怕涉及到我們每一個(gè)人、每個(gè)家庭，房地產(chǎn)稅出臺以后，完全發(fā)生變化了，可以說(shuō)大家輿論上一片風(fēng)平浪靜，為什么？因為它這個(gè)屬于，上海房地產(chǎn)稅是60平方米，就是人均超過(guò)60平方米，才是納稅的范圍。重慶市高檔房和別墅，按照平均價(jià)格的兩倍、三倍、四倍，才作為納稅范圍，涉及的人很少，所以我管它叫淺試水。
第三個(gè)是加息。已經(jīng)第五次加息了，每次0.25。所以從這三項政策看，加息的影響最大。當然，加息不是針對我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的，主要是針對我們現在的通貨膨脹的壓力太大。大家看，最近幾個(gè)月都在6點(diǎn)以上，1—8月份整個(gè)平均5.5。所以在這種情況下，要解決我們通貨膨脹帶來(lái)的壓力，主要是減少社會(huì )流動(dòng)資金發(fā)放。所以銀行采取加息，存款準備金再提取，現在五大銀行凍結資金20%以上。這個(gè)為什么對我們市場(chǎng)影響最大的是這個(gè)呢？因為影響是全面的，我們開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的利息增加了，消費者買(mǎi)房貸款的利息增加了，所以說(shuō)這個(gè)應當說(shuō)是影響我們消費，影響我們開(kāi)發(fā)投資比較大的。
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
第三，趨勢。
1.政策趨勢。最終我們的房地產(chǎn)調控政策還會(huì )繼續保持它的連續性和穩定性。甚至會(huì )根據市場(chǎng)的變化，有可能要進(jìn)行調整和加強。為什么？因為大家看到這個(gè)市場(chǎng)還是不錯的，我們政策執行還是有差距的。第二方面，現在的重點(diǎn)工作不是防市場(chǎng)低迷，而是防房?jì)r(jià)反彈的壓力還是很大的。第三方面，也就是說(shuō)限價(jià)、限購，這種措施不可能是短期的，因為這是我們市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的，限上了就不能放，一放就反彈，一反彈，我們前面的工作和成果全部都沒(méi)用了。
2.市場(chǎng)趨勢。一是剛才講的，今年的水平大家有信心，不錯。第二，房?jì)r(jià)、地價(jià)漲幅趨穩。為什么？年初我已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，你在網(wǎng)上看新聞媒體采訪(fǎng)我，我說(shuō)是“上不去、下不來(lái)�！睘槭裁�？因為我們房?jì)r(jià)控制有指標，政府不允許它上升，下不去是因為我們的消費者支撐力太強，我們消費沒(méi)有解決消費轉移，所以很難，難度非常之大。第三，企業(yè)貸款趨緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資壓力加大，消費貸款增加困難，現在這個(gè)是我們面臨的新的困難�，F在通過(guò)國家限制存款準備金率以后，銀行都有貸款指標了，過(guò)去是銀行找我們企業(yè)，現在是企業(yè)追著(zhù)銀行走，但是銀行給不給你，不一定，因為它有充分的選擇。什么？利潤好的、回報率快的、時(shí)間長(cháng)的、企業(yè)大的。所以對我們中小企業(yè)有困難。另外個(gè)人消費貸款購房，也有這個(gè)問(wèn)題，為什么？因為個(gè)人消費貸款，現在我問(wèn)北京還有其他城市的，貸款時(shí)間放長(cháng)，為什么？他有意放長(cháng)，不是說(shuō)辦手續，過(guò)去一個(gè)禮拜辦的，現在半年，能貸下來(lái)就不錯了，因為他不愿意做這些，給每戶(hù)每戶(hù)的貸款這么復雜的，而且利息也比較低。這樣的話(huà)，會(huì )在貸款資金方面發(fā)生困難。最后一點(diǎn)，由于政策的要求，所以我們現在中小戶(hù)型是未來(lái)我們開(kāi)發(fā)和設計的方向。謝謝大家！
主持人：董倩
問(wèn)您一個(gè)問(wèn)題，因為我是完全是行外人，另外我也不是學(xué)經(jīng)濟的，我在想，國家站在一個(gè)宏觀(guān)的角度，認為目前的房市該調，也必須調，問(wèn)題是我們目前市場(chǎng)經(jīng)濟，住宅再怎么著(zhù)，是一種商品，這么調下去的話(huà)，是不是不利于市場(chǎng)經(jīng)濟的建立？
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
這個(gè)問(wèn)題我早在幾年前就說(shuō)過(guò)了，我們的市場(chǎng)還完全不配套，我們整個(gè)住房的制度建設還沒(méi)有完善起來(lái)，所以把我們的市場(chǎng)，我以前說(shuō)的，是幼兒園的水平，這樣的水平?jīng)]有人管，政府不管，無(wú)限制的發(fā)展下去，可能走下去風(fēng)險更大。管是為了它更好的發(fā)展，為了健康、穩定，不能放肆的發(fā)展。就像你們家管孩子一樣！
主持人：董倩
政府有這能力嗎？就是說(shuō)我像管孩子一樣？這市場(chǎng)難道說(shuō)是政府的孩子？
但是我作為一個(gè)消費者，我聽(tīng)到剛才王主任做出一個(gè)預期，就是未來(lái)限購和限價(jià)都將是一個(gè)長(cháng)期性的趨勢。是，就是一個(gè)長(cháng)期的趨勢？
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
對��！因為市場(chǎng)不完善。
待會(huì )兒還會(huì )問(wèn)。
主持人：董倩
我是記者，我一問(wèn)就不松口，待會(huì )兒再咬吧，我們先有請第二位演講嘉賓，河南財經(jīng)政法大學(xué)城市研究所主任劉社，劉教授。
河南財經(jīng)政法大學(xué)城市研究所主任 劉社
各位領(lǐng)導、各位來(lái)賓，大家下午好！非常高興在這樣一個(gè)季節里來(lái)到焦作，與業(yè)界的朋友們做一交流。我原來(lái)想我是最后一個(gè)發(fā)言的，可能主持人認為我們是做課件的，所以把我們調到前面來(lái)了。我今天談的題目是城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)發(fā)展的機遇與挑戰。因為在座的都是業(yè)界的朋友，蓋房子都是給人蓋的，人往哪流動(dòng)？有哪些需求？你不能僅僅考慮這個(gè)項目，這塊地，而且還要考慮到城市，考慮到一些政策，考慮到城市化。所以，今天我這個(gè)題目就解答了這方面的一些問(wèn)題。我今天主要講三點(diǎn)，用最快的速度把觀(guān)點(diǎn)提煉出來(lái)：
第一，城市化進(jìn)程的基本規律。
第二，城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)發(fā)展的機遇。
第三，城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰。
那么城市化實(shí)際上這個(gè)從專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)變成家喻戶(hù)曉的術(shù)語(yǔ)，已經(jīng)變成一個(gè)廣義詞了。它簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是農業(yè)人口及土地向城市轉化的過(guò)程，它也叫都市化。那么城市化它是有它發(fā)展的規律的，是有發(fā)展階段的。那么這個(gè)階段大致分為三個(gè)，那么這個(gè)階段的劃分全世界都是這樣劃分的，所以它稱(chēng)為城市化的階段規律：第一個(gè)就是城市化的初期。初期就是說(shuō)城市化，在這里面有一個(gè)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，叫做城市化水平。就是說(shuō)居住在城鎮的人口占全國，或者你這個(gè)城市的百分比，這就叫城市化水平，也叫城市化率。那么在初期階段，就是說(shuō)城市化率都是不超過(guò)30%的，在這個(gè)過(guò)程中，城市化進(jìn)程很難。第二個(gè)時(shí)期就是中期，在中期的時(shí)候，城市化率從30%提高到60%—70%，不能超過(guò)70%。有的教科書(shū)上說(shuō)的是60%，有的書(shū)上說(shuō)的是70%。在這個(gè)時(shí)期，城市化的速度非�？�。到了第三個(gè)時(shí)期，也就是城市化率超過(guò)了這個(gè)城市，或者一個(gè)國家的70%以上，這就到了穩定階段。為什么到了穩定階段呢？因為農業(yè)現代化的進(jìn)程已經(jīng)完成，農業(yè)剩余勞動(dòng)力該進(jìn)城的都進(jìn)城了，不能再進(jìn)了，再進(jìn)土地就要撂荒了。所以在這個(gè)過(guò)程中，城市化的速度就放緩了。
河南財經(jīng)政法大學(xué)城市研究所主任 劉社
那你說(shuō)能不能一個(gè)國家或者城市百分之百的都是城市化呢？對一些大的城市可以這樣，但是對于一個(gè)很大的城市或者很大的國家，那不可能。目前全球最高的城市化率，也就是接近90%，它就不能再提高了，這是一個(gè)規律，就分這三個(gè)階段。這三個(gè)階段如果用一個(gè)曲線(xiàn)來(lái)描述，就是S型曲線(xiàn)，美國城市地理學(xué)家諾瑟姆提出來(lái)的，所以也叫諾瑟姆曲線(xiàn)。你看這個(gè)曲線(xiàn)，到A到B點(diǎn)是中期，過(guò)了B期城市化又放慢了。從A點(diǎn)到B點(diǎn)一般是多長(cháng)時(shí)間呢？相關(guān)的專(zhuān)家進(jìn)行了研究，美國、英國、法國等這些發(fā)達國家，大規模的城市化，也就是從A到B，也就是城市化的快速發(fā)展階段，是歷經(jīng)了百余年，這些國家平均每年城市化率提高0.3%。那么中國呢？中國根據這幾年的統計數據，每年是以1%的速度在提升。 要按照這樣的話(huà)，那就是30多年，就是超過(guò)1%吧，就是一點(diǎn)多，也就是30多年，從A到B這個(gè)階段就走完了。
把S型曲線(xiàn)用一段話(huà)表述，這就是城市化理論，就是一個(gè)國家和地區的城市化水平達到30%以后，城市化進(jìn)程將進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，當城市化率達到70%以后，城市化進(jìn)程將進(jìn)入平穩發(fā)展。這些數據對你們有什么用呢？也就是說(shuō)房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)期是在快速發(fā)展時(shí)期，就是在城市化進(jìn)程快速時(shí)期，一旦城市化進(jìn)程進(jìn)入平穩時(shí)期，城市人口增速非常緩慢，你蓋這么多的新增住房賣(mài)給誰(shuí)呢？這樣的黃金時(shí)代即將結束了。是這個(gè)意思。
河南財經(jīng)政法大學(xué)城市研究所主任 劉社
咱們看中國的數字，01年城市化率是47.5%，距70%，也就是中期的末端還有22.5個(gè)百分點(diǎn)，這就是有學(xué)者認為中國的房地產(chǎn)業(yè)還有20年左右的春天的主要依據。再看河南，河南在去年年底城市化率是39.5%，近5年來(lái)，別看這個(gè)數據低于全國8個(gè)百分點(diǎn)，但是，咱們河南大躍進(jìn)式的城市化進(jìn)程，平均每年是1.77的速度在遞增。據此，河南的房地產(chǎn)市場(chǎng)應該還有18年的好光景。也就是說(shuō)全國這個(gè)大概還有22.5個(gè)百分點(diǎn)，但是每年提高大概1%多一點(diǎn)，所以它大約還有將近20年的春天，河南別看是后來(lái)，但是它的步子邁的快，如果能夠繼續保持著(zhù)每年1.77%的速度的話(huà)，大概還有18年的好時(shí)間。也就是說(shuō)從現在往后面數，把城市化的快速發(fā)展期走完了，走完以后不是說(shuō)房地產(chǎn)就沒(méi)有市場(chǎng)了，而是最好的黃金時(shí)期沒(méi)有了。
而在這兒有一個(gè)有趣的問(wèn)題，就是中國的房地產(chǎn)業(yè)到底還有多少好時(shí)光？現在有三個(gè)答案，第一就是我剛才說(shuō)的，按照城市化的進(jìn)程來(lái)推，還有20年左右的好時(shí)光，還有一種說(shuō)法，考慮到中國進(jìn)入老齡化的 社會(huì )，而且老齡化社會(huì )洶涌而來(lái)，考慮到老齡化的問(wèn)題，可能還有十年左右的好時(shí)光。為什么呢？比如說(shuō)咱們去年11月1號第六次人口普查，全國的老年人平均每7.5個(gè)人就有一個(gè)老人，河南是每8個(gè)人中就有一個(gè)老人。這么到老人，你必須考慮到將來(lái)的房子，很快就會(huì )緩增長(cháng)，所以五年以后，中國的二手房市場(chǎng)大大增加，從而大大消減市場(chǎng)對一手房的需求量，一手房需求量少了，商品房的開(kāi)發(fā)量就要小。進(jìn)入到城市里的人，有相當一部分被二手房市場(chǎng)拿走了，只有一部分在一手房，現在講大規模的，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就像全國是一個(gè)大的建筑工地一樣，這樣的形勢大概還有十年。
河南財經(jīng)政法大學(xué)城市研究所主任 劉社
還有第三種答案，就是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很長(cháng)很長(cháng)的好時(shí)光。為什么會(huì )這樣說(shuō)呢？現在城市化進(jìn)程，把城里面的，都市村莊也改造完了，舊城也改造完了，城鄉接合部能用的地都用完了，開(kāi)發(fā)商再從哪找地？往社會(huì )主義新農村建設，往農村，這個(gè)是剛剛開(kāi)始，地域廣闊，還會(huì )有幾十年的好日子，開(kāi)發(fā)商從城市進(jìn)入農村了。等到有一天，從理論上來(lái)說(shuō)，社會(huì )主義新農村建設，房子也都改善完了，開(kāi)發(fā)商又往哪里去？拐過(guò)來(lái)頭，就是你今天蓋的房，到三四十年，四五十年變成建筑垃圾了，再拆，也就是舊城改造，這是一個(gè)永恒的話(huà)題，所以這個(gè)行業(yè)是永遠有希望的。目前關(guān)于中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有多少好時(shí)光，有三種觀(guān)念，你同意哪一種不重要，我只是分享一下這方面的觀(guān)點(diǎn)。
剛才談了城市化進(jìn)程有三個(gè)階段，其中最快的階段是城市化的中期階段。這是就一個(gè)國家和地區，那么單挑一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，這個(gè)城市也是由小到中到大，逐漸演進(jìn)的。所以第三個(gè)問(wèn)題，我談一下城市化的演進(jìn)規律，而這個(gè)演進(jìn)規律對房?jì)r(jià)是有影響的。也就是說(shuō)城市化的階段，城市化演進(jìn)規律分四個(gè)，第一個(gè)是城市化階段，城市化率在50%以下，此時(shí)，市中心的房子值錢(qián)，郊區的房子不值錢(qián)。第二個(gè)是郊區話(huà)階段，就是人在市中心待膩了，往郊區去，這時(shí)候郊區的城市化率達60%—70%。第三個(gè)階段是逆城市化階段，城市化率超過(guò)80%，衛星城開(kāi)始復蘇，就是中小城市開(kāi)始復蘇。第四個(gè)是再城市化階段。就是特大城市復蘇的階段。所以根據這個(gè)你就知道，什么時(shí)候開(kāi)發(fā)商可以去郊區搶地盤(pán)了，也就是說(shuō)城市化率接近40%的時(shí)候，你要搶先到郊區去買(mǎi)地，如果城市化率還比較低，你早早在郊區弄一塊地，它也升不了值，也沒(méi)什么用。
河南財經(jīng)政法大學(xué)城市研究所主任 劉社
二、城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)發(fā)展的機遇
1.城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了強勁的需求。這個(gè)需求一個(gè)是新增城市人口帶來(lái)的巨量住宅需求。每年城市化率1%，每年新增城市人口是1370萬(wàn)，這個(gè)是需求。那么河南呢，每年是1600萬(wàn)的新增人口，你想想多大的房地產(chǎn)需求？這是新增的，原有的老住戶(hù)還有改善型的，這也是一個(gè)添量。再一個(gè)城市化進(jìn)程中“三舊”改造，這個(gè)為房地產(chǎn)商提供了新的發(fā)展機遇�！叭f”就是舊城區、舊廠(chǎng)房、舊住房。。
3.基礎設施升級也為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了有利機遇�；A設施比如說(shuō)地鐵、輕軌、快速公交、城際公交等等，這些為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了可觀(guān)的新的利潤。
4.中心城市的郊區化。比如說(shuō)鄭州這樣的城市，也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了又一個(gè)新天地。也就是郊區的土地升值了。而郊區為誰(shuí)蓋房子？?jì)深?lèi)人，一個(gè)是富人，富人是給他蓋第二套、第三套，甚至第四套房子。再一個(gè)為窮人，當你買(mǎi)不起房子，去郊區買(mǎi)房子。所以郊區是實(shí)力很強的開(kāi)發(fā)商施展拳腳的地方。
5.城市規劃的不斷升級為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更廣闊的發(fā)展空間。一個(gè)典型的例子，海南島，海南島國際旅游島的規劃沒(méi)出來(lái)之前，�？诘姆孔右簿褪侨那�，結果一公布，立刻一萬(wàn)多，還是那塊山，還是那塊地，什么都沒(méi)有變，一夜之間價(jià)格變了。鄭州這幾年也是這樣，最終導致現在鄭州發(fā)展都市區。
6.促進(jìn)非住宅類(lèi)地產(chǎn)的快速發(fā)展。比如商業(yè)地產(chǎn)啊，還有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是工業(yè)園區、休閑旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等等。
所以，城市化進(jìn)程給咱們房地產(chǎn)業(yè)界的人士提供了空前絕后的發(fā)展時(shí)機，希望大家能夠無(wú)愧于這個(gè)時(shí)代，謝謝大家！
主持人：董倩
剛才王主任給定調了，最后一塊問(wèn)，所以就不問(wèn)，繼續進(jìn)行，第三個(gè)演講嘉賓是河南房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng)趙進(jìn)京。
河南房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng) 趙進(jìn)京
尊敬的各位領(lǐng)導、房地產(chǎn)的各位同仁們、媒體界的朋友們，大家下午好！今天很高興來(lái)到我們美麗的焦作，能夠參加這個(gè)論壇。首先我對我們焦作市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的成立表示祝賀，因為在中原經(jīng)濟區上升到國家層面以后，房地產(chǎn)現在調控進(jìn)入到深入的糾結階段，十字路口，我們這個(gè)協(xié)會(huì )成立了，對我們焦作地產(chǎn)的發(fā)展，我們如何抱團取暖，起到積極的貢獻作用。我們這個(gè)商會(huì )也會(huì )和協(xié)會(huì )一塊，共同推動(dòng)，所以表示祝賀。
河南房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng) 趙進(jìn)京
今天咱們大家說(shuō)商會(huì )、說(shuō)協(xié)會(huì )，讓我說(shuō)一下如何協(xié)會(huì )、商會(huì )對推動(dòng)河南健康發(fā)展這個(gè)話(huà)題，因為時(shí)間只有幾分鐘時(shí)間，我簡(jiǎn)單說(shuō)一下理念性的東西。溫家寶在本屆政府的時(shí)候，當時(shí)提到一句，“一定要把政府不該管的事，交給社團組織，一定要讓我們行業(yè)組織、商會(huì )協(xié)會(huì )和中介機構充分發(fā)揮作用�！彼晕覀儏f(xié)會(huì )、商會(huì )也應該到了發(fā)展的高級階段。實(shí)際上協(xié)會(huì )、商會(huì )，中國很早以前就有，春秋以前就有，叫士，明清時(shí)期叫商幫，明清以后叫商會(huì )，建國以后叫協(xié)會(huì )、商會(huì )，協(xié)會(huì )商會(huì )在初期階段實(shí)力強，但是護短大。協(xié)會(huì )政府成立多一些，一般私心也小一些。我多年的觀(guān)察總結，我以前有幸在媒體河南電視臺當小主任，對這個(gè)行業(yè)也是非常感興趣，多次組建協(xié)會(huì )、商會(huì )。我的體會(huì )就是如果把商會(huì )、協(xié)會(huì )做好，首先一定要有體現價(jià)值，讓你的會(huì )員單位愿意參加你的活動(dòng)，愿意從你這兒受益，政府信任你，這很關(guān)鍵。
河南房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng) 趙進(jìn)京
我的提法是私心要小，路要走正。我們這些年也提出很多口號，有為有位啊，我們一直在提，所以我們也受到政府尊重，很多活動(dòng)，我們在省委省政府，我們得到省委書(shū)記的批示，后來(lái)我們跟著(zhù)主管省長(cháng)調研房地產(chǎn)，很多很重視這個(gè)房地產(chǎn)商會(huì )，包括省里很多文件，要考慮我們商會(huì )的意見(jiàn)。我們商會(huì )現在已經(jīng)制度化、經(jīng)�；�，像企業(yè)新人，必須讓他有服務(wù)，有價(jià)值。比如我們現在天天快訊，天天把房地產(chǎn)最新的資訊，每天快訊，每天早上都發(fā)出來(lái)，有些時(shí)候，比如我們國家統計局的一些信息，比如CPI信息，我們在九點(diǎn)多就發(fā)出來(lái)了，上午的九點(diǎn)發(fā)出來(lái)，比中央電視臺的午間新聞還早。對我們的會(huì )員企業(yè)決策非常有幫助。我們每月有樓市論壇，比如如何在特殊時(shí)期降低成本，我們就如何降低成本這方面鉆研，我們每平方米降低300元的成本，我們有這樣的論壇。在鄭州這樣的省會(huì )城市限價(jià)時(shí)期，房子怎么賣(mài)？這樣的論壇，我們的聯(lián)誼會(huì )起到了推動(dòng)的作用，使企業(yè)離不開(kāi)。比如說(shuō)我們現在到龍湖視察參觀(guān)，學(xué)到了真經(jīng)。
河南房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng) 趙進(jìn)京
另外得為企業(yè)、為政府，讓政府離不開(kāi)。政府現在文件起草的需要，另外我們去年房地產(chǎn)商會(huì )發(fā)展到一定的階段，我們組織一個(gè)聯(lián)合艦隊，房地產(chǎn)商會(huì )投資公司，目前16家企業(yè)在新鄉拿到3平方公里，就是說(shuō)來(lái)幫助政府做一級開(kāi)發(fā)，因為政府現在融資平臺沒(méi)有了，二級開(kāi)發(fā)商把熟土地變成房子，一級開(kāi)發(fā)商是幫助政府在沒(méi)錢(qián)的情況下把生土地變成熟土地，然后交給政府，共同收益。我們現在到南陽(yáng)、洛陽(yáng)，市委書(shū)記、市長(cháng)都在談，所以說(shuō)幫助政府，體現這幾方面的作用。
這是剛才我說(shuō)到幫企業(yè)、幫政府。另外就是發(fā)出一些聲音來(lái)，你的聲音一定要是維護會(huì )員企業(yè)的權益，你的聲音一定要是市場(chǎng)真正的聲音，傳遞給政府，發(fā)揮聲音。咱們時(shí)間關(guān)系吧，我們也希望我們房地產(chǎn)企業(yè)積極加入我們協(xié)會(huì )、商會(huì )，這樣對我們在政府里面拿不到的東西，在這里可以取到真經(jīng)，另外你有土地可以合作，找到合作伙伴。希望積極加入我們協(xié)會(huì )、商會(huì )，我們共同推動(dòng)我們焦作的房地產(chǎn)發(fā)展，推動(dòng)我們全省的發(fā)展。最后祝愿論壇成功，希望大家身體健康、萬(wàn)事如意，謝謝！
主持人：董倩
請河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)李曉峰教授。
河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng) 李曉峰
各位來(lái)賓、各位朋友，大家下午好！非常高興到焦作來(lái)，談?wù)剛�(gè)人對房地產(chǎn)的有關(guān)看法。希望我下面所講的這樣一些內容，對我們在座的各位多多少少有些幫助。利用這樣一個(gè)簡(jiǎn)短的機會(huì )想談兩個(gè)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題是我自己思考的問(wèn)題，另外，也許是我們在座的各位，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們非常關(guān)注的問(wèn)題。
第一，就在2011年所剩下的這幾個(gè)月里面，也就是我們即將進(jìn)入到本年的第四季度，我們國家的整個(gè)金融政策，包括房地產(chǎn)政策，會(huì )不會(huì )進(jìn)一步收緊？
第二，是我本人思考的，我們國家在7月12號溫總理主持召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，說(shuō)要把限購的范圍擴展到其他二三線(xiàn)城市，這在我們國家到底有多大的力度？能不能變成現實(shí)？我就這樣一個(gè)時(shí)間，就這兩方面的問(wèn)題做一個(gè)簡(jiǎn)單的解析。
河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng) 李曉峰
第一，我想講的是我個(gè)人覺(jué)得，從現在開(kāi)始，到今年年底，我們國家不再會(huì )推出更加嚴厲的金融政策，以及房地產(chǎn)調控政策。原因有兩個(gè)：第一個(gè)原因，各位都知道，從去年到今年開(kāi)始，我們國家一直對整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟進(jìn)行調控，同時(shí)又對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調控。我研究了我們國家的宏觀(guān)調控以及房地產(chǎn)業(yè)的調控的歷史，最終得到了一個(gè)結論，如果說(shuō)宏觀(guān)金融政策也在緊縮，房地產(chǎn)的政策也在緊縮，那么這種情況之下，對房地產(chǎn)業(yè)的影響是比較大的。如果這兩個(gè)政策里面有一個(gè)是放松的，你比如說(shuō)房地產(chǎn)政策在緊縮，而金融政策相對來(lái)說(shuō)比較松，那么它對于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的影響不大。另外一個(gè)方面，金融政策在緊縮，如果房地產(chǎn)的政策相對來(lái)說(shuō)不緊縮，這個(gè)影響也不大。影響最大的時(shí)候就是兩個(gè)政策都在緊，或者兩個(gè)政策都在松，疊加在一起的時(shí)候，可能會(huì )對我們國家的房地產(chǎn)產(chǎn)生比較大的壓力。從去年到今年這一輪調控的過(guò)程中，就出現了這個(gè)情況，就是雙緊，一個(gè)方面，我們國家的金融政策在緊縮，也就是從去年到今年，已經(jīng)五次上調存貸款的基準利率，12次上調存款的準備金率。同時(shí)各位也知道，我們的房地產(chǎn)的政策也在緊縮，正是在這樣一種背景之下，造成了目前我們國家從上到下的房地產(chǎn)調控的局面。
河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng) 李曉峰
那么我之所以說(shuō)我們國家在今年剩下的這幾個(gè)月里面，金融政策至少說(shuō)金融政策，不會(huì )進(jìn)一步的進(jìn)緊縮，第一個(gè)原因，我們國家對通貨膨脹的治理已經(jīng)取得階段性的成果。剛才王主任的課間里面大家已經(jīng)看到，這幾個(gè)月CPI從5.5到6.4，到6.5，到8月份已經(jīng)下行，已經(jīng)降到6.2。這意味著(zhù)我們國家通貨膨脹治理已經(jīng)取得階段性成果，再宏觀(guān)緊縮，某種意義上已經(jīng)不太必要。更為重要的原因，在前年出現金融風(fēng)暴的時(shí)候，后來(lái)在中國經(jīng)濟的帶動(dòng)之下，全世界的經(jīng)濟開(kāi)始復蘇，在復蘇的過(guò)程當中，有很多人在擔心，說(shuō)世界經(jīng)濟會(huì )不會(huì )面臨二次探底的問(wèn)題？當時(shí)有不少人說(shuō)，由于中國經(jīng)濟的強勁增長(cháng)，世界經(jīng)濟二次探底的情況可能不大。但是情況發(fā)生急轉，尤其美國的主權債務(wù)危機作為標志，現在世界經(jīng)濟二次探底的可能性已經(jīng)非常非常大。不管美國，還是歐洲的整個(gè)金融市場(chǎng)，都出現了劇烈的動(dòng)蕩，美國的股票價(jià)格指數平均下跌3% ，歐洲下跌4.6%，金價(jià)下跌3.7% 。中國股票市場(chǎng)前天有一個(gè)上漲之后，昨天也有一個(gè)洞挫。從這個(gè)意義商來(lái)說(shuō)，通貨膨脹的治理已經(jīng)取得階段性的成果，在今年年初的時(shí)候，中國經(jīng)濟的下行壓力在逐漸加大，主要是因為國際環(huán)境在不斷發(fā)生變化，這種情況下，我們國家進(jìn)一步提高銀行準備金率，進(jìn)一步提高存貸款基準利率的可能性不大。這是我個(gè)人的第一個(gè)判斷。
河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng) 李曉峰
第二，關(guān)于限購政策能不能擴散到二三線(xiàn)城市的問(wèn)題？這可能是在座房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非常關(guān)注的問(wèn)題，7月14號溫總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，會(huì )議結束以后，沒(méi)有下發(fā)新的問(wèn)題，但是有一個(gè)紀要，紀要里面一共涉及五條，其中第三條也是引起轟動(dòng)最大的，就是原來(lái)執行限購的城市要繼續執行限購，原來(lái)沒(méi)有執行限購的城市，如果房?jì)r(jià)漲的過(guò)快，也要執行限購政策，這個(gè)政策出來(lái)之后，國內二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以及主管部門(mén)心里也都是惴惴不安，甚至很惶恐，擔心對本地房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生比較大的影響。在7月底的時(shí)候，住建部進(jìn)一步下發(fā)一個(gè)通知，其中強調了各個(gè)地方要根據住建部所公布的五條標準，對本轄區之內的所有城市房?jì)r(jià)的上漲情況先進(jìn)性一個(gè)排查。符合五條標準其中兩條的，就要上報到住建部，住建部將依據這些東西，起草可能會(huì )蔓延以及擴大開(kāi)來(lái)的二三線(xiàn)城市的名單。實(shí)施的情況到底怎么樣？我個(gè)人感覺(jué)方方面面都是非常微妙的，我個(gè)人揣測，只是描述一個(gè)現象，這個(gè)現象供大家猜測。一個(gè)是截止到8月20號，這是住建部公布的最后的日期，有很多媒體報導說(shuō)，眾多的省市的住建管理部門(mén)并沒(méi)有如期的上報各個(gè)地方排查的結果，哪個(gè)地方到底滿(mǎn)足了住建部公布的五條當中的兩條？這就意味著(zhù)地方政府和中央政府的博弈在不斷地持續。另外一個(gè)，各位關(guān)注到的一個(gè)問(wèn)題是什么呢？雖然沒(méi)有公布名單，但是注意到一個(gè)問(wèn)題，是有兩個(gè)城市，一個(gè)是臺州市，一個(gè)是衢州市，這兩個(gè)城市已經(jīng)主動(dòng)地采取了一些限購的政策，在這樣的影響下，整個(gè)限購政策可能會(huì )蔓延開(kāi)來(lái)。
河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng) 李曉峰
各位我講一下臺州市和衢州市他們推出來(lái)的限購政策，各位如果詳細地了解一下情況，你會(huì )知道這個(gè)背景到底是什么？臺州也好，衢州也好，目前主動(dòng)推出限購的城市，都在浙江，浙江一直是我們國家房地產(chǎn)投資甚至投機的重災區，在這兩個(gè)城市沒(méi)有推出來(lái)限購令之前，浙江一共有11個(gè)地級市，我們河南是18個(gè)地級市，包括濟源在內，浙江11個(gè)地級市，而且11個(gè)地級市里面，已經(jīng)有6個(gè)城市采取了限購政策，分別是杭州、寧波、溫州、金華、紹興等。那么這一次也是迫于這樣的壓力，因為這是重災區啊，所以臺州以及衢州又出臺了自己的限購政策，出臺以后，現在看來(lái)，整個(gè)浙江省還有三個(gè)地級市沒(méi)有出臺限購政策，一個(gè)就是臨水，一個(gè)是湖州，還有一個(gè)地級市，目前為止已經(jīng)有八個(gè)地級市都出臺了限購政策。因為這種特殊的原因，也是沒(méi)有辦法。而且，各位知道，在這里面限購政策是非常的寬松，臺州的整個(gè)限購政策，只限新房，不限二手房，新房的時(shí)候你不可以買(mǎi)第三套，老房子、二手房，可以隨便買(mǎi)。另外衢州限購第四套房，這個(gè)在我們國家是絕無(wú)僅有的。通過(guò)這樣的分析，大家可以想像，整個(gè)限購政策在我們全國范圍內到底能不能蔓延開(kāi)來(lái)？即便是主動(dòng)采取限購政策的城市，到底會(huì )限購到什么程度？通過(guò)我講的，大家自然有一個(gè)結論。
利用這樣的機會(huì )講這樣的問(wèn)題，不當之處，請大家批評指正，謝謝大家！
主持人：董倩
最后一位發(fā)言的是房地產(chǎn)實(shí)戰專(zhuān)家，王牌企劃董事長(cháng)上官同君。
王牌企劃董事長(cháng) 上官同君
尊敬的各位領(lǐng)導，新聞界的朋友們，大家下午好，十分鐘的論壇不短也不長(cháng)，但是十分鐘的濃縮應該是我來(lái)自企業(yè)一線(xiàn)和今天在座的焦作房地產(chǎn)的新老朋友一起談?wù)勛约旱捏w會(huì )。我今天交流的題目是二三線(xiàn)城市房企的營(yíng)銷(xiāo)突圍。
針對二三線(xiàn)城市房企如何營(yíng)銷(xiāo)突圍？我想針對這個(gè)話(huà)題，從三個(gè)方面說(shuō)一下：
第一，您和您的企業(yè)目前是否面臨以下六個(gè)問(wèn)題？
1.房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售不錯，但是銀行按揭沒(méi)有額度，有的銀行甚至承諾你的手續，前面的審核給你做完，但是后面的整個(gè)回款會(huì )排到2012年的3月份。那么，我也了解到，比如說(shuō)像焦作當地的，也有在焦作，包括在其他地方開(kāi)發(fā)的焦作的本地房企，我和他的董事長(cháng)一起交流，他說(shuō)他當前的商業(yè)項目，銀行按揭的整個(gè)回款基本上有6個(gè)億還壓在銀行的手里。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)在變，老百姓開(kāi)始觀(guān)望，成交量是否下降？這就是大家所看到的，就是剛才王主任給大家所展示的，近幾年中國市場(chǎng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的基本情況，那么在2011年的1到6月份，整個(gè)銷(xiāo)量大概是4.5億左右。
3.究竟是通脹的因素還是二三線(xiàn)房?jì)r(jià)真的在漲？也就是我們在座的房企，國家在限價(jià)，當你向國家申請價(jià)格備案的同時(shí)，是否發(fā)現我們已經(jīng)人為地把價(jià)格提高了？我們在房企營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，是否把原來(lái)行業(yè)里面的潛規則，比如說(shuō)銀行一次性付款不超過(guò)三個(gè)點(diǎn)，現在我們把一次性付款做到八個(gè)點(diǎn)，甚至像國內的其他企業(yè)，有的一次性付款達到15%，是否我們抬高了這個(gè)價(jià)格，而在里面做一些營(yíng)銷(xiāo)的回旋？
4.項目銷(xiāo)售接近尾聲，突然間發(fā)現我們目前滯銷(xiāo)的產(chǎn)品比以前要多得多，特別是從08年以來(lái)，我們現在房地產(chǎn)在專(zhuān)業(yè)操盤(pán)的過(guò)程中，雖然說(shuō)我們重視了前期的市場(chǎng)調查和項目前期策劃，但是，我們市場(chǎng)調研的這樣一個(gè)結果和策劃的設計任務(wù)書(shū)，在和設計師、設計院進(jìn)行銜接的過(guò)程中，技術(shù)上銜接，我們會(huì )發(fā)現，最終的滯銷(xiāo)產(chǎn)品相對還是比較多。這就是我在河南省內巡回房企協(xié)作的過(guò)程中，現在發(fā)現這個(gè)比例正在增加。
5.公益講座投資不小，總結時(shí)突然發(fā)現坐在下面聽(tīng)講座的不是準客戶(hù)。這就是我們發(fā)現把百家講壇的專(zhuān)家邀請過(guò)來(lái)，把投資理財的專(zhuān)家邀請過(guò)來(lái)，把所有的客戶(hù)邀請過(guò)來(lái)，突然發(fā)現這一類(lèi)的活動(dòng)搞了很多，我們最終總結的時(shí)候，發(fā)現下面坐的準客戶(hù)不是我們房企想要的。
6.調控之時(shí)和房企合作的策劃代理公司，突然間不會(huì )策劃、不會(huì )賣(mài)房了。這個(gè)我想焦作目前是180多家房企，包括樊會(huì )長(cháng)說(shuō)加入協(xié)會(huì )的是50多家，我想180多家焦作房企，這個(gè)問(wèn)題應該是大家面臨的比較突出的問(wèn)題，河南策劃代理公司400多家，其中代理銷(xiāo)售的達到90%多，只有1%是搞銷(xiāo)售的，1%廣告設計。
王牌企劃董事長(cháng) 上官同君
二、民間房企智庫對于房地產(chǎn)調控的王牌觀(guān)點(diǎn)
我本人是反對房地產(chǎn)調控的，早在2009年11月份，我在參加鄭州市房管局一次專(zhuān)家座談會(huì )上，我比較尖銳地提出，房地產(chǎn)限購結束之時(shí)，一定是房?jì)r(jià)井噴之日。這就是剛才王主任第一個(gè)做報告的過(guò)程當中，也講到，國家對當前整個(gè)調控不敢輕易放松，這可能就是我們對當前調控的另外一個(gè)另類(lèi)的看法。
1.房地產(chǎn)調控政策有漏洞，副作用明顯，助推了二三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)快速上漲。我想這一點(diǎn)來(lái)講，我先把觀(guān)點(diǎn)拋出來(lái)，大家回頭有機會(huì )，或者在論壇上和嘉賓，我們可以詳細地展開(kāi)，這些我們也都是總結了河南18個(gè)地市，158個(gè)縣，我們王牌在進(jìn)行抽樣的過(guò)程中，所發(fā)現的一個(gè)比較真實(shí)的現象。
2.后調控時(shí)代，政策制定更需要政府智囊團的智囊。當前的這個(gè)調控更加考驗政府的專(zhuān)家智囊，他在這一塊真正的智慧，使我們在辦公室里面做好調控，還是我們真正能夠號準或者摸準房地產(chǎn)的脈搏。
3.房地產(chǎn)調控房企機遇更大。今年3月份開(kāi)始，國內一線(xiàn)房企，來(lái)河南跑馬圈地的比去年同期要增加了60%，所以這個(gè)數據包括保利，包括宏大，這些國內知名一線(xiàn)房企，大家可能也會(huì )發(fā)現。
王牌企劃董事長(cháng) 上官同君
三、二三線(xiàn)房企究竟如何營(yíng)銷(xiāo)突圍？
由于時(shí)間的關(guān)系，我還是把觀(guān)點(diǎn)拋給大家。
1.營(yíng)銷(xiāo)突圍之思辨�；ㄈC腿型，或者忽悠型的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將最終會(huì )被市場(chǎng)所拋棄。我的助理在做這個(gè)幻燈的時(shí)候，也是別出心裁的，大家看到趙本山，包括范偉說(shuō)的“大哥，緣分��！”，像這個(gè)來(lái)講，這可能是一種漫畫(huà)，我想說(shuō)的是花拳繡腿型的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，依靠點(diǎn)子時(shí)代，最終會(huì )被市場(chǎng)所淘汰。
2.營(yíng)銷(xiāo)突圍的趨勢。體驗營(yíng)銷(xiāo)將大行其道。所謂的體驗營(yíng)銷(xiāo)，就是類(lèi)似于我們像遠大·未來(lái)城一樣，我們能夠把一個(gè)好產(chǎn)品最終通過(guò)一定的渠道，讓我們的業(yè)內，讓我們的未來(lái)的準客戶(hù)能夠看得見(jiàn)、摸得著(zhù)，也就是未來(lái)的房地產(chǎn)在售樓部、在展示區，以及在樣板房，在這個(gè)區域里面的投資將逐步加大。
3.營(yíng)銷(xiāo)突圍之實(shí)戰。未來(lái)房地產(chǎn)調控將會(huì )繼續，這個(gè)時(shí)間準確地講，國家還沒(méi)有時(shí)間表。我們在面臨銷(xiāo)量下降，房?jì)r(jià)在漲，在這樣一個(gè)形勢下，我們究竟如何營(yíng)銷(xiāo)突圍？真正地應該說(shuō)四個(gè)字，只有渠道才能把房子賣(mài)完，當然渠道營(yíng)銷(xiāo)大家能否領(lǐng)悟其后面真正的實(shí)質(zhì)？大家可以在這個(gè)領(lǐng)域里面予以關(guān)注。
4.營(yíng)銷(xiāo)突圍之創(chuàng )新。營(yíng)銷(xiāo) 需要創(chuàng )新，近距離的靠近目標客戶(hù)。也就是我剛才講的，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)面臨一場(chǎng)真正的洗牌，花拳繡腿型的營(yíng)銷(xiāo)將逐步被市場(chǎng)所淘汰，我們接下來(lái)如何把握這個(gè)渠道營(yíng)銷(xiāo)的趨勢？能夠做好自身房企的營(yíng)銷(xiāo)突圍？
5.營(yíng)銷(xiāo)突圍之觀(guān)念。觀(guān)念的轉變，房企將迎來(lái)大營(yíng)銷(xiāo)及戰略營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代。
今天我的演講也就到此結束，我想整個(gè)時(shí)間如果沒(méi)有看錯的話(huà)，應該還是控制在九分鐘，我還想把后面的一分鐘留給董倩女士，謝謝！
主持人：董倩
謝謝五位發(fā)言的嘉賓，他們都嚴格控制了發(fā)言的時(shí)間，接下來(lái)我們有充分的時(shí)間進(jìn)入我們論壇環(huán)節，我們有請中國住建部政策研究中心王玨林先生，趙進(jìn)京先生，河南財經(jīng)政法大學(xué)經(jīng)濟研究所所長(cháng)教授李曉峰、劉社，上官同君先生上臺，另外上臺的還有焦作市房地產(chǎn)管理局副局長(cháng)張志超，焦作遠大總經(jīng)理馮海燕，焦作有限公司總經(jīng)理王國強，還有其他房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理常直進(jìn)、左小民、程海冰，一共11位。有請！
主持人：董倩
我想第一個(gè)問(wèn)題，因為在座的幾位專(zhuān)家已經(jīng)做了充分的闡釋?zhuān)晕蚁霃钠髽I(yè)開(kāi)始，第一個(gè)問(wèn)題給遠大置業(yè)有限公司的馮總，我一開(kāi)始就說(shuō)了，本來(lái)按照市場(chǎng)自身的邏輯，你們在焦作房地產(chǎn)歷史上，遠大·未來(lái)城開(kāi)業(yè)的時(shí)候，理應在四千上下，為什么你們一下要沖到五千，原因是什么？
馮海燕
剛才主持人介紹了，我聽(tīng)的非常仔細，我們主持人說(shuō)對經(jīng)濟方面不是很專(zhuān)業(yè)，但是提的問(wèn)題非常尖銳。因為我們的價(jià)錢(qián)最終是多少，現在心里還不清楚，但是，我感覺(jué)應該是比原來(lái)的價(jià)錢(qián)有進(jìn)一步的上升，因為我們的產(chǎn)品，我們的規劃，我們所有的配套，應該是從原來(lái)的產(chǎn)品有進(jìn)一步的提升。具體是多少？最終還沒(méi)確定。
主持人：董倩
抱歉問(wèn)一下，您可能由于商業(yè)秘密，不大告訴我具體的價(jià)錢(qián)，但是我想問(wèn)一下，進(jìn)一步的提升是因為品質(zhì)的提升，還是由于一些外力的積壓，迫使你不得不提升？
馮海燕
今天我們有很多專(zhuān)家，包括我們很多業(yè)內方面的人士，我們也知道，這幾年人工、材料，包括政府方面的稅費都在增加，尤其是我們的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品的前期，從設計方面，我們設計是請的中國設計總院，我們的設計費比原來(lái)的產(chǎn)品要花費更大。我們整個(gè)產(chǎn)品的設計，比原來(lái)更先進(jìn)。
主持人：董倩
您的意思是什么都漲了，所以房子作為一個(gè)終端產(chǎn)品，必然要漲。但是這個(gè)漲和國家的宏觀(guān)調控，和限價(jià)有沒(méi)有關(guān)系？
馮海燕
焦作現在限價(jià)這方面還沒(méi)有完全提出。
主持人：董倩
王主任，您說(shuō)一下可能什么時(shí)候會(huì )提出來(lái)？
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
為什么在市場(chǎng)調控情況下價(jià)格上升？實(shí)際上他根據市場(chǎng)來(lái)定位的，價(jià)格是根據市場(chǎng)需求定位的，這樣看來(lái)，他的定位是一部分消費群體，另外他這個(gè)房子，包括他的質(zhì)量、設計、物業(yè)、服務(wù)，以及他周邊的配套，和他的的方便度，各方面的因素，來(lái)定價(jià)，是這樣來(lái)的。一個(gè)城市可能有不同的價(jià)格，有漲的，但是我估計還會(huì )有降的。另外焦作現在還沒(méi)有采取限購，但是限購對它這塊地產(chǎn)，如果焦作限購了，對它的地產(chǎn)是不是有多大影響？現在也難以估計。因為它是屬于滿(mǎn)足于焦作市屬于白領(lǐng)消費的人群，可能是在焦作市也是屬于頂尖的產(chǎn)品。它的價(jià)格頂尖，我估計它的產(chǎn)品也是頂尖的，是屬于這種情況。所以你根據這一個(gè)樓盤(pán)來(lái)判定和調控這個(gè)關(guān)系，我估計你誰(shuí)也判定不了，因為它跟整個(gè)城市平均價(jià)格，和他們制定的焦作市漲幅的指標，今天漲多少啊，整個(gè)指標，這個(gè)還不是由企業(yè)來(lái)決定，由政府來(lái)決定，因為企業(yè)只能說(shuō)是有買(mǎi)我就賣(mài)！我符合你要求就可以。你問(wèn)他他當然不知道了，他就知道我賣(mài)多少。
主持人：董倩
我們想聽(tīng)聽(tīng)更多的房地產(chǎn)企業(yè)的聲音，接下來(lái)我們聽(tīng)聽(tīng)河南建業(yè)焦作有限公司王總。這個(gè)調控對您帶來(lái)的影響是什么？
王國強
作為建業(yè)集團從92年開(kāi)始在河南發(fā)展的企業(yè)，經(jīng)歷的調控應該不是一輪兩輪了，從92年至今，我們已經(jīng)是19周年，既是我們的足球在94年開(kāi)始涉足，也已經(jīng)走了十七八年，我們是全國唯一一個(gè)足球俱樂(lè )部沒(méi)有更名的俱樂(lè )部。作為這種房地產(chǎn)協(xié)會(huì )，實(shí)際上我們胡總，08年大家都知道，應該是房地產(chǎn)調控最低迷的時(shí)候，我們國家經(jīng)歷了很多的大喜大悲，房地產(chǎn)業(yè)在08年像過(guò)山車(chē)一樣往下掉，我們08年底、09年初，我們胡總給我們的員工發(fā)了一個(gè)公開(kāi)信，在這個(gè)公開(kāi)信里面是這樣提的，標題是“向農民學(xué)習生存的智慧”，也就是說(shuō)無(wú)論刮風(fēng)下雨，無(wú)論有旱災，有澇災，其實(shí)農民都要播種，都要辛勤地耕耘，都要做自己應該做的事情。
我們從92年成立，光這種大的房地產(chǎn)調整，我們經(jīng)歷已經(jīng)有三到五次了，應該說(shuō)調控已經(jīng)成為地產(chǎn)業(yè)，當它由小變大之后的一種常態(tài)，而不是臨時(shí)性的政策，我個(gè)人相信，對于這樣一個(gè)不斷發(fā)展壯大的行業(yè)，對于它的規范，會(huì )越來(lái)越多的，對于它的調控政策，可能今天還不是最緊的，可能還有更緊的政策沒(méi)有出臺，但是作為每一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都應該把自己的產(chǎn)品做好。建業(yè)集團一直秉承讓河南人民都住上好房子的開(kāi)發(fā)理念，我們在全省打造了這樣的高端住宅。就像剛才王主任所講，每一個(gè)企業(yè)定位自己產(chǎn)品的客戶(hù)類(lèi)型是不一樣的，相對來(lái)說(shuō)，可能有的是在漲，有的是在跌，總體來(lái)說(shuō)，其實(shí)我個(gè)人一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷，就是說(shuō)在這種大的通脹形勢下，其實(shí)大家都是在看房?jì)r(jià)。因為我個(gè)人可能跟專(zhuān)業(yè)有關(guān)系，我看的更多的是整個(gè)社會(huì )內各個(gè)行業(yè)所有的產(chǎn)品，它們的價(jià)格是在發(fā)生什么樣的變化？看到前一段一個(gè)新聞我覺(jué)得很有意思，跟房地產(chǎn)業(yè)有驚人的相似，在CPI連續暴漲之后，提出了罪魁禍首是豬肉價(jià)格太高，豬肉價(jià)格太高之后，就有一位大佬出來(lái)很誠懇的道歉，對不起黨、對不起人民，我們沒(méi)有把豬肉弄好。這個(gè)邏輯其實(shí)和房地產(chǎn)對比的話(huà)，我們是不是也可以限購一下豬肉？我說(shuō)完了！
主持人：董倩
您最后這個(gè)話(huà)是什么意思��？
王國強
我的意思是說(shuō)，在目前這種通脹的情況下，并不僅僅是房子在漲價(jià)，我們要看到蔬菜漲的比房子可能更貴，假如說(shuō)房地產(chǎn)漲了10%，如果其他所有的社會(huì )產(chǎn)品都漲了20%，那房地產(chǎn)沒(méi)有漲價(jià)，是跌了。我說(shuō)完了！
主持人：董倩
常先生，您是焦作本地的房地產(chǎn)企業(yè)是吧，您說(shuō)說(shuō)，目前這個(gè)形勢對您的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是日子更好過(guò)，還是日子會(huì )難過(guò)一些？
常直進(jìn)
借此機會(huì )，我說(shuō)一下我的觀(guān)點(diǎn)，剛才王主任講座的時(shí)候提到調控政策要繼續加強，房?jì)r(jià)飛漲還是當前最重要的調控任務(wù)，而且還提到，限價(jià)限購會(huì )在相當長(cháng)的一段時(shí)間存在，讓我們這些做房地產(chǎn)的可以說(shuō)是心灰意冷。但是，劉教授剛才又講了，說(shuō)房地產(chǎn)的陽(yáng)光階段，按照城市化的進(jìn)程最少20年，按照一般的發(fā)展理論，最少10，按照水皮的觀(guān)點(diǎn)，會(huì )在相當長(cháng)的一段時(shí)間。這樣的話(huà)，我又覺(jué)得心潮澎湃，又覺(jué)得選對行業(yè)了。
借助當前，大家也知道，剛才王總也提到了，蔬菜也在漲，豬肉也在漲，實(shí)際上大家也知道，現在茅臺和五糧液也在漲，而且漲幅很大。但是我相信，茅臺漲了20%，它今年的盈利額一定要超過(guò)20%，所以我的觀(guān)點(diǎn)，該漲的就讓它漲，該調控的政府就調控。但是作為企業(yè)，我提出來(lái)我自己的三個(gè)觀(guān)點(diǎn)，做項目我覺(jué)得最重要的還是產(chǎn)品品質(zhì)，我們用心把我們的產(chǎn)品做好，這個(gè)產(chǎn)品我覺(jué)得不僅僅是規劃設計，還有建筑質(zhì)量，甚至包括后期的營(yíng)運。這一點(diǎn)我們的老大哥，包括名苑，包括建業(yè)，都做的相當好，而且億祥公司也在學(xué)習，不敢說(shuō)是后起之秀，至少奔著(zhù)這個(gè)目標去做。第二個(gè)，作為同行，作為房地產(chǎn)，應該加強學(xué)習和創(chuàng )新，我們建的房子，實(shí)際上我們當前焦作的市場(chǎng)，同質(zhì)化房子非常多，高品質(zhì)的房子很少，大家不是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房子，而是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)好房子，這是我的一個(gè)非常重要的觀(guān)點(diǎn)。而且我在做企業(yè)的時(shí)候，一直堅持這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，抓學(xué)習、抓創(chuàng )新、走出去看。第三點(diǎn)，作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，要加強社會(huì )責任。社會(huì )責任不僅僅是捐款，不僅僅是慈善，遵紀守法，按照國家的調控政策操控自己的企業(yè)，也是社會(huì )責任的一個(gè)重要體現。另外對業(yè)主負責，建筑好品質(zhì)的房子，注重工程質(zhì)量，也是社會(huì )責任的重要體現。以上三點(diǎn)僅供同行分享。謝謝大家！
主持人：董倩
他說(shuō)完以后，我想請問(wèn)王主任，剛才常先生說(shuō)了，他感覺(jué)一會(huì )兒冷，一會(huì )兒熱，但是他這種矛盾的心態(tài)，它是一種什么樣的反映？因為您剛才說(shuō)，限是一種常態(tài)，未來(lái)相當長(cháng)一段時(shí)間會(huì )存在，未來(lái)20年房地產(chǎn)又是一個(gè)春天，這個(gè)矛盾嗎？
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
其實(shí)他這種心態(tài)可能是相當一部分人的心態(tài)，主要是對我們的國家的政策和市場(chǎng)的形勢的判斷，發(fā)展是硬道理，小平同志說(shuō)的。房地產(chǎn)發(fā)展也是硬道理，它必須要發(fā)展。但是現在我們的發(fā)展是走畸形發(fā)展，沒(méi)有一個(gè)房?jì)r(jià)這么大起的往上翻，實(shí)際上它傷害的是多方面的，如果這么發(fā)展，今天可能發(fā)展快，明天可能就掉到大海里面去了，它肯定就出現很大的波折。另外，傷害了很多老百姓，這兩年的房?jì)r(jià)，剛才我聽(tīng)了一下你們焦作的介紹，咱們是從2003年到現在，八年時(shí)間房?jì)r(jià)漲五倍，但是這是你焦作啊，漲五倍還不是太高的。像北京有些樓盤(pán)，其他省一些樓盤(pán)，一年都漲成多少呢？不是五倍，可能一百倍、二百倍。它是不正常、畸形發(fā)展，它有癌了，你還不看病，還讓它發(fā)展下去？你必須是保持我們市場(chǎng)健康、穩定發(fā)展，另外我們房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目的要明確。首先一個(gè)任務(wù)就是解決老百姓的住房改善問(wèn)題，要不搞房改干什么？第二個(gè)才是經(jīng)濟問(wèn)題。要緊緊為經(jīng)濟問(wèn)題脫離了老百姓，大家很多就進(jìn)不了市場(chǎng)了，沒(méi)有條件改善住房了，我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展是個(gè)失敗的。
所以這種情況，在我們住房保障制度，或者說(shuō)我們整個(gè)住房制度還沒(méi)有完善起來(lái)，現在房?jì)r(jià)又漲幅這么快，脫離我們更多的家庭實(shí)際購買(mǎi)能力的時(shí)候，政府不管誰(shuí)管？中國人就是這樣，我可以用一句話(huà)來(lái)概括，中國的房地產(chǎn)叫成也簫何，敗也蕭何，為什么這樣？它發(fā)展好確實(shí)是好的，帶動(dòng)多少個(gè)產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)多少經(jīng)濟，發(fā)展不好，最先出問(wèn)題的就是它，等我們房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要出問(wèn)題了，我說(shuō)的再可怕一點(diǎn)，不管?chē)�，還是我們個(gè)人家庭，30多年改革開(kāi)放的積累全化為灰燼，一分錢(qián)不值了，因為你的錢(qián)全在這塊地和房子里面，如果咱們的房地產(chǎn)成為美國的房市，你看你的手里面還有什么東西。所以管是為了發(fā)展，管是為了更和諧，是為了解決更多人的問(wèn)題，不能把我們的房子作為虛擬經(jīng)濟，作為投資者的天堂，那我們這個(gè)市場(chǎng)建還有什么意義呢？所以大家要理解，理解市場(chǎng)為了發(fā)展。
但是我相信，因為隨著(zhù)我們城市的發(fā)展，現在很多城市，二三線(xiàn)、四線(xiàn)城市，剛剛發(fā)展起來(lái)，它需要很長(cháng)時(shí)間，需要我們房地產(chǎn)在里面發(fā)揮作用，支持我們這個(gè)城市的發(fā)展。所以你剛才講的，它們兩個(gè)并不矛盾，把它們結合在一起、融在一起，才是一個(gè)非常好的事情。調控是為了穩定發(fā)展。
主持人：董倩
接下來(lái)我再聽(tīng)房地產(chǎn)商的看法，焦作市博大豪世置業(yè)有限公司左先生，剛才王先生說(shuō)調控是為了發(fā)展，您怎么理解這句話(huà)？
左小民
是這樣的，因為今天到會(huì )的，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府各個(gè)部門(mén)，以及方方面面的人士，對于這個(gè)論壇其實(shí)是非常關(guān)注，因為也是想從王主任和各位專(zhuān)家，也是聽(tīng)到一些新的信息、政策趨向等等。我想這一塊實(shí)際上歸根結底還是關(guān)注焦作市的房地產(chǎn)趨勢問(wèn)題，和國家整個(gè)政策的走向問(wèn)題，特別是我們在座的幾位房地產(chǎn)同仁，在這一塊是非常關(guān)注。
我想是這樣的，國家調控按照宏觀(guān)調控是在走，是為了控制一下房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，但是從焦作市實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，因為我是焦作市本地房地產(chǎn)企業(yè)，原有的國有房地產(chǎn)企業(yè)今年剛剛進(jìn)行改制，我們公司可以說(shuō)是見(jiàn)證了整個(gè)焦作市這個(gè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)從無(wú)到有，整個(gè)變化我們全部經(jīng)歷了。應該說(shuō)這幾年焦作市的房?jì)r(jià)上漲確實(shí)是非�？�，2000年左右的時(shí)候，平均房?jì)r(jià)就是一千元左右。但是我覺(jué)得，房?jì)r(jià)上漲它是個(gè)綜合因素，它不單單是房地產(chǎn)企業(yè)自己一家企業(yè)的事情，它涉及到了一些物價(jià)、政策、政府收費等等部門(mén)，包括中國人傳統的投資心理和“家”這個(gè)概念問(wèn)題。他可以說(shuō)畢生的精力、積蓄都要投入這個(gè)方面，很久的淵源。
但是國家對房地產(chǎn)調控也是非常及時(shí)的，因為從焦作市的實(shí)際情況來(lái)看，雖然有一部分人要追求比較高的品質(zhì)，追求比較好的生活環(huán)境，但是，據我們了解，這些人所占的比例畢竟是少數，大多數的低層階層收入，他們對高端的房子是沒(méi)有奢望的，他只是首先要居住一套房子，然后在我現狀的情況下，我進(jìn)行一些改善。所以說(shuō)去年開(kāi)始，河南省政府，包括焦作市政府，在推行房子政策的時(shí)候，包括土地出讓的時(shí)候，就強制性的推行了保障房制度。就是說(shuō)土地出讓掛牌的時(shí)候，必須配建總面積10%的廉租房，也就是說(shuō)由政府出地，企業(yè)來(lái)出資，實(shí)際上是由企業(yè)出資，建一部分保障性住房交給政府，安排一些中低收入人的居住問(wèn)題。但是在實(shí)際操作當中，也有很多的需要解決的問(wèn)題，因為什么？因為作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，它是要追求利潤，我在拿這塊地，我在拍賣(mài)的時(shí)候，我肯定要預見(jiàn)到這個(gè)情況和成本，我當時(shí)拿地的價(jià)格比較高，包括全國的情況和河南焦作的情況，都出現了，由于土地出讓的數量所限，地王頻出，但是我最終在建設這塊項目，在出讓這一塊商品房的時(shí)候，我會(huì )把成本全部打進(jìn)去。這其實(shí)是推漲了商品的房?jì)r(jià)，只是你推漲了房?jì)r(jià)，市場(chǎng)是否接受，你的品質(zhì)、你的質(zhì)量、你的管理，購房戶(hù)是否接受，這是最重要的一點(diǎn)。
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
實(shí)際上現在配建保障房，剛才我講的這個(gè)形勢，它是為了什么呢？政府為了解決當前的資金不足；還有一個(gè)，它不把當前手里的錢(qián)拿出來(lái)，它愿意把以后的地拿出來(lái)。其實(shí)剛才咱們企業(yè)說(shuō)了，這推高商品房的成本。其實(shí)它不等于，哪個(gè)買(mǎi)地的企業(yè)都會(huì )算帳，實(shí)際上都是政府出的，叫羊毛出在羊身上。你給我攤10%的保障房，我必須把這一塊的成本算進(jìn)去，我拿不拿這個(gè)地，如果我不算進(jìn)去，我不傻了，我弄高的，我還得拿一塊地蓋房子。所以地價(jià)現在下去，就因為有這個(gè)原因，一個(gè)是方式變化了，一個(gè)是配建，地價(jià)一下子下去，現在地王肯定不會(huì )出現了，加上配建的。這個(gè)成本誰(shuí)出了？實(shí)際上企業(yè)沒(méi)有出，是政府在出，只不過(guò)是拿以后的地做現在的保障，我給它的名字叫以地換保障。企業(yè)如果說(shuō)我還是沒(méi)算那筆帳，那不會(huì )的。
主持人：董倩
程先生？
程海冰
感謝遠大置業(yè)給我們這么一個(gè)平臺，感謝馮總。我今天是帶了很多問(wèn)題的，非常感謝，剛才聽(tīng)了幾位老師、專(zhuān)家的演講，感到很受啟發(fā)。實(shí)際上這次來(lái)參加這個(gè)座談會(huì )，我帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題：第一，我想請教一下專(zhuān)家，現在的保障性住房對我們房地產(chǎn)的沖擊有多大？我們房地產(chǎn)企業(yè)在保障性住房的轟炸下，如何做出我們積極的應對？現在我們國家“十二五”規劃提出來(lái)建3600萬(wàn)套，今年要建一千萬(wàn)套，我認為這個(gè)保障性住房調控，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的沖擊是非常非常大的。大家知道，保障性住房的價(jià)格優(yōu)勢是非常巨大的，在這個(gè)前提下，我們房地產(chǎn)公司怎么來(lái)做出我們的積極的貢獻？
主持人：董倩
你問(wèn)誰(shuí)？
程海冰
我問(wèn)王主任。
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
這事就是我的。大家肯定擔心，“十二五”是3600萬(wàn)套，前三年是每年一千萬(wàn)套，這個(gè)規�？瓷先ナ峭Υ蟮�，其實(shí)你分解一下，不那么可怕。其實(shí)我在算這一筆帳，今年一千萬(wàn)套，44%棚戶(hù)區改造，棚戶(hù)區改造是特定的區域，就是城市過(guò)去的工礦區、民礦區，你們焦作沒(méi)有，它就這幾個(gè)城市、部分城市，國家認定它的，而且它的改造成本不是太高，因為國家拿一部分，地方政府拿不部分，大量的還是被改造的那一部分，因為它沒(méi)有土地錢(qián)，主要是配套基礎設施，再加上建安成本，面積都比較小。這個(gè)去掉以后，實(shí)際上今年是600萬(wàn)套，去年是完成的590萬(wàn)套，不是說(shuō)像大家想象那個(gè)，在規劃中，但是一分解就出來(lái)了。這是第一個(gè)。
第二個(gè)，你擔心的實(shí)際上它保障房和商品房?jì)蓚�(gè)的矛盾，擔心的是什么？擔心的是土地。如果這個(gè)面包咱們用地劃幾方面，住宅這一塊如果面包不動(dòng)，多一些保障房，肯定涉及到商品房減少，但是咱們現在用地不是這么分的，是這么大面包，現在又把面包增加一圈，就是整個(gè)土地供給，增加的一部分，一部分給原先的保障，一部分給原先的商品，也就是說(shuō)保障房的用地沒(méi)有占原先商品房的用地指標。所以你別擔心，如果它再用商品房的指標，反過(guò)來(lái)，對我們現在控房?jì)r(jià)，你想能控制得了嗎？市場(chǎng)短缺，市場(chǎng)就一樣，供、求，一個(gè)是大量的提供房子，把房?jì)r(jià)平抑下去，一個(gè)就是在價(jià)格上控制。你這邊市場(chǎng)短缺，建少了，那邊還要控房?jì)r(jià)，那你政策沒(méi)用了。大家十個(gè)人搶一個(gè)面包，我看你怎么控制��！所以一方面就是我們要控制價(jià)格，一方面還要增加供給，這才能解決我們調控的效益和目標。這是第一個(gè)，我給你解釋了，這是你第一個(gè)問(wèn)題。
第二個(gè)問(wèn)題，就是我們企業(yè)，為什么有這么多企業(yè)愿意參與保障房建設？我給你這么講，可能有部分企業(yè)和極少數企業(yè)無(wú)限的奉獻精神，但是很少很少，大部分是什么呢？參與保障房建設是因為它有一定的利潤。第二個(gè)是什么呢？像北京市，參加保障房在拿地前有一個(gè)分值，任志強就是，去年一開(kāi)始競標兩塊地，高價(jià)競標，兩塊地，他給我說(shuō)沒(méi)戲，我說(shuō)為什么沒(méi)戲劇他說(shuō)保障房有一個(gè)分值，結果兩塊都沒(méi)競上。為了增加他企業(yè)的分值，今年高價(jià)拿一塊保障房用地。參與保障房一方面是支持政府工作，對未來(lái)企業(yè)發(fā)展有好處，另一方面，它在這里面保障一定的利潤才參與。上次在上海電視臺做頭腦風(fēng)暴做保障房，保障房里面，很多投資者就講，保障房被很多國有企業(yè)拿去了，我們想投資沒(méi)有，民營(yíng)企業(yè)也想開(kāi)發(fā)。我聽(tīng)半天，我就莫名其妙，保障房是肉還是骨頭？如果它是塊肉，我們今天拿這個(gè)場(chǎng)面就沒(méi)用了，肉都搶了，你還講什么��！因為它是骨頭，缺錢(qián)，大家才想辦法、想主意�，F在為什么大家能夠有那么多投資者和企業(yè)愿意進(jìn)去？這里面肯定是參與有好處。
主持人：董倩
你愿意參與保障房的建設嗎？為什么愿意��？
程海冰
因為過(guò)頭也有肉。
主持人：董倩
我愿意吃大肥肉，不愿意吃帶骨頭的肉。這是剛才幾位房地產(chǎn)戰斗在第一線(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，說(shuō)了他們的一些問(wèn)題和想法，接下來(lái)我把時(shí)間給媒體，因為現場(chǎng)有很多媒體肯定會(huì )向各位發(fā)問(wèn)，我們現在在臺上沒(méi)有發(fā)言的是焦作市管理局的副局長(cháng)張局長(cháng)，你們不妨向他發(fā)問(wèn)，因為他沒(méi)有講過(guò)話(huà)，企業(yè)的問(wèn)題有專(zhuān)家來(lái)回答，你們有沒(méi)有問(wèn)題向張局長(cháng)來(lái)發(fā)問(wèn)，我們留了充分的時(shí)間給媒體。
現場(chǎng)媒體提問(wèn)
我就問(wèn)張局長(cháng)一個(gè)問(wèn)題，因為網(wǎng)友在網(wǎng)上也發(fā)了很多問(wèn)題，我是聊宅網(wǎng)的記者，我覺(jué)得綜觀(guān)了一下問(wèn)題，最關(guān)心的問(wèn)題是大家對調控下對老百姓購房的問(wèn)題，想讓張局長(cháng)給我們老百姓出出招，現在的調控下，對焦作市的老百姓適合不適合購房？很多網(wǎng)友的意思，房地產(chǎn)是不是還會(huì )漲？我們現在是不是該買(mǎi)房？請張局長(cháng)給我們分析一下。
房管局副局長(cháng) 張志超
謝謝，焦作整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是什么形勢呢？它就是北依太行嘛，北邊低，南邊高，是因為新區的發(fā)展是往南發(fā)展的，所以整個(gè)從商品房的價(jià)格，是北邊比較低，南邊較高。截至目前，一到八月份，咱們全市商品住房的價(jià)格，不含保障房，已經(jīng)達到了3462.26元/平米，今年咱們政府調控的目標是兩個(gè)依據，按照國務(wù)院來(lái)講應該是三個(gè)依據，但是其他地市都是兩個(gè)依據。一個(gè)是當地區域的GDP增長(cháng)的增速，這個(gè)咱們“十二五”期間，焦作市12%；第二個(gè)就是人均消費的可支配能力，咱們是10%。當時(shí)咱們考慮到房?jì)r(jià)漲勢比較猛，所以政府就采取了就高不就低的做法，就是說(shuō)今年的平均房?jì)r(jià)跟去年相比咱們要控制在12%左右，所以今年政府定的目標是3455.2/平米，但是現在整個(gè)焦作市總體情況來(lái)看，咱們控制這個(gè)目標應該還是很有希望的。我們焦作市最高的房?jì)r(jià)是五千多，當然這一個(gè)是它的地理位置，另外是它的環(huán)境，還有它的品質(zhì)，最低的是三千多，所以把保障房的價(jià)格計算到里面，今年咱們控制房?jì)r(jià)的目標應該還是能夠完成的。
我建議老百姓在買(mǎi)房的時(shí)候，你有錢(qián)的話(huà)，你就往南邊去，買(mǎi)好一點(diǎn)的，環(huán)境好一點(diǎn)，如果經(jīng)濟緊張的話(huà)，你就往北邊來(lái)一下。謝謝！
現場(chǎng)媒體提問(wèn)
我是東方今報的記者，我有兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是問(wèn)張局長(cháng)，您剛才說(shuō)南邊最高的房子是五千多，最低的房子是三千多，均價(jià)是3400多，這均價(jià)算的不太公平��！第二個(gè)問(wèn)題，我們焦作保障性的住房在全省開(kāi)工率，上次在政府統計的時(shí)候是排在全省倒數第四，造成這個(gè)的原因您可以給大家解釋一下嗎？
房管局副局長(cháng) 張志超
謝謝這位記者，剛才我說(shuō)的平均均價(jià)是不含保障房，如果含了保障房建設里面，政府定的這個(gè)價(jià)位今年是3455.2，這是第一，第二，保障房這一塊是歸吳局長(cháng)管的，不在我這兒分管，所以具體情況不便給你回答，謝謝！
現場(chǎng)媒體提問(wèn)
您好我是新浪網(wǎng)的記者，我想問(wèn)一下王主任：第一個(gè)問(wèn)題，有人說(shuō)限購分批執行是一個(gè)最陰險的招數，它的目的就是想讓各地的房?jì)r(jià)分別上漲。您對這個(gè)觀(guān)點(diǎn)怎么看待？第二個(gè)問(wèn)題，想問(wèn)一下從現在到年底，以及到明年“兩會(huì )”前后，地級市的房?jì)r(jià)以及一般的縣級市的房?jì)r(jià)會(huì )呈如何的走向？謝謝！
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
你說(shuō)第一個(gè)，用你的觀(guān)點(diǎn)，就是網(wǎng)友的觀(guān)點(diǎn)是吧，應當一刀切，是不是這樣��？就是城市范疇全部限購。所以咱們要考慮國情，因為你對市場(chǎng)，比如說(shuō)2008年世界出現經(jīng)濟危機，咱們國家擔心經(jīng)濟出現問(wèn)題，大量的投入，大量的投資現在形成物價(jià)了，叫產(chǎn)能過(guò)剩，現在我們又想辦法抑制物價(jià)，想辦法分解下去，使得不問(wèn)題，經(jīng)濟不出現膨脹。當時(shí)要有預言的話(huà)，當時(shí)我們少投點(diǎn)，我們也平穩過(guò)來(lái)了。如果我們的市場(chǎng)不管不限，2009年、2010年的市場(chǎng)，就是我們的樣子。如果我們一刀切，這個(gè)市場(chǎng)可能走向另一個(gè)方面，也就是我們培育了十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能一下子就完了。所以我們必須真正考慮我們這個(gè)市場(chǎng)的承接能力和我們對我們整個(gè)市場(chǎng)的影響，但是它不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)，它還涉及到我們經(jīng)濟問(wèn)題。所以說(shuō)那個(gè)提的不能那樣提，就是每一步走，都要先看后走，不能先走后看，一下子掉進(jìn)海里面，你看也看不著(zhù)了。這是第一個(gè)問(wèn)題。
第二個(gè)問(wèn)題，二三線(xiàn)城市的走勢，二三線(xiàn)城市的走勢，從現在二三線(xiàn)城市，都是屬于上升比較快的，包括四線(xiàn)。這看我們整個(gè)市場(chǎng)變化情況。如果我們調控政策，就是真正的按國家的要求調控政策，抓緊落實(shí)，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)能有所穩定，如果我們調控稍微放松或者說(shuō)做不到位，二三線(xiàn)城市可能價(jià)格漲幅更快一些。
現場(chǎng)媒體提問(wèn)
王主任您好，我是經(jīng)濟視點(diǎn)報的記者，我想問(wèn)一個(gè)關(guān)于公租房方面的問(wèn)題，最近國務(wù)院溫家寶的指示說(shuō)是把保障房的重點(diǎn)放到公租房上面，我就想，為什么會(huì )發(fā)生這樣一個(gè)轉移？因為我覺(jué)得之前好像是在努力做經(jīng)濟適用房，倡導著(zhù)做這方面，現在為什么會(huì )轉移到公租房上？而且，我想問(wèn)一下對于經(jīng)濟適用房，今年開(kāi)工率也基本達標了，如果在做利潤比較低的公租房方面，您認為企業(yè)參與程度、熱情，以及資金的籌集方面，會(huì )不會(huì )更有難度？謝謝！
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
對了，這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的是對現在咱們保障房已經(jīng)偏重于公共租賃房，因為從這幾年的探索，保障房四種嗎：廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房和公共租賃房，而這個(gè)公共租賃房是去年才提出來(lái)的，以前基本上那三個(gè)為主，為重點(diǎn)。從整個(gè)來(lái)看，應當是以租比賣(mài)可能更好一些，它有很多的優(yōu)點(diǎn)。一個(gè)，畢竟這個(gè)是大的資產(chǎn)，需要國家投入更多的資源和資金；第二，它的管理任務(wù)非常之重。
現場(chǎng)媒體提問(wèn)
我是中國建設房的記者，我這個(gè)問(wèn)題有一層窗戶(hù)紙，就是說(shuō)對房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)高其實(shí)對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)好，對政府來(lái)說(shuō)也不是壞事，因為政府有錢(qián)了，而且它能夠從中產(chǎn)生政績(jì)，能夠得到好處。就是說(shuō)在從中央這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，大的調控下，特別是作為地方政府來(lái)說(shuō)，它這種調控到底有多大的力度？雷聲大、雨點(diǎn)小會(huì )不會(huì )存在？從政府，或者從企業(yè)，怎么去看待這個(gè)問(wèn)題？想從不同的角度去回答這個(gè)問(wèn)題。謝謝！
主持人：董倩
你想讓誰(shuí)回答這個(gè)問(wèn)題？你這個(gè)就是一圈都給你回答？你點(diǎn)吧，你來(lái)定，你讓誰(shuí)回答你的問(wèn)題？
現場(chǎng)媒體提問(wèn)
如果說(shuō)要從企業(yè)角度的話(huà)，能不能馮海燕總經(jīng)理回答這個(gè)問(wèn)題，從企業(yè)角度，如果從地方政府這個(gè)角度，能不能張局長(cháng)回答一下，因為他畢竟是作為地方政府嘛！作為專(zhuān)家的話(huà)，我想還是讓王主任回答！
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
為什么要和中央保持一致��？地方不一致，為什么層層部署還要監督、檢查、階段性檢查��？實(shí)際上就是督促工作。地方肯定有地方的考慮，因為這些都是光投入不產(chǎn)出的東西，你說(shuō)保障房是光投入，光拿錢(qián)看不見(jiàn)東西的，但是老百姓得實(shí)惠的。所以說(shuō)它肯定有它的想法。當叫你做事你不愿意做，假如我是你的領(lǐng)導，我叫你做，我考慮你做事執行不力的情況下，我得經(jīng)常督促你的工作，今天做到哪了？明天又做到哪一步了，最后完成到什么程度，是這個(gè)事。
房管局副局長(cháng) 張志超
在國家宏觀(guān)調控政策這一塊，我作為政府部門(mén)，我認為焦作市委、市政府在這一塊做的工作還是顯而易見(jiàn)的，比如說(shuō)在保障房建設這一塊，我們2011年給省政府，給我市簽訂了目標任務(wù)是15734套，已經(jīng)建立工作臺賬、新開(kāi)工建設項目30個(gè)，截止到8月底，全部已經(jīng)開(kāi)工建設，圓滿(mǎn)完成階段性的目標任務(wù)。其中租住房這個(gè)項目5個(gè)，經(jīng)濟適用房項目是9個(gè)，公共租賃住房是6個(gè)，棚戶(hù)區改造、安置住房10個(gè)，共計是16258。建筑面積達到128.31平米，按照省委、省政府的工作部署，2012年到2015年，我市計劃開(kāi)工建設61031套，其中新建廉租房5700套，經(jīng)濟適用房15700套，公共租賃房12000套，棚戶(hù)區改造安置住房27631套。所以從市委、市政府來(lái)講，這是它推出的第一個(gè)舉措，落實(shí)國務(wù)院宏觀(guān)調控政策。
第二個(gè)，就是在拍地的時(shí)候，我們有一個(gè)配建房，剛才本地的企業(yè)家都說(shuō)了。所以這一塊我們焦作市政府也正在落實(shí)，這個(gè)恐怕是我們市委、市政府去外地考察的時(shí)候，應該是在安徽蕪湖學(xué)的經(jīng)驗。這樣配建過(guò)來(lái)以后又帶來(lái)一個(gè)矛盾，比如說(shuō)配建房建成以后，物業(yè)費怎么交？你建的是廉租，配建到里面了，像水、電、路、綠化都共享了，但是在物業(yè)管理這一塊，就給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了麻煩。但是，它畢竟是當地市委、市政府的一個(gè)舉措，這是第二個(gè)。
第三個(gè)，在商品房建設方面，市委、市政府在商品房建設市場(chǎng)上，為了確保我們市商品房建設、住房建設的平穩、健康發(fā)展，所以我們在這一塊檢查的力度也是比較大的。你比如說(shuō)有些開(kāi)發(fā)商，極個(gè)別的開(kāi)發(fā)商，他們在經(jīng)營(yíng)策略方面也可能有些不妥，這樣他把單位面積的房?jì)r(jià)整個(gè)給我們交到臺賬來(lái)了。所以我們政府的有關(guān)部門(mén)也給企業(yè)個(gè)別的領(lǐng)導進(jìn)行了約談，等等，像采取這樣的政策，作為我們市委、市政府，地方政府是很配合的。謝謝！
馮海燕
剛才王主任還有張局長(cháng)對這個(gè)話(huà)題從他們的角度做了解答，我想從我們開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度談?wù)勎覀�(gè)人的看法。由于我們這個(gè)企業(yè)是從沿海，江蘇南通過(guò)來(lái)的。從這幾年我們沿海房地產(chǎn)的發(fā)展跟我們內地房地產(chǎn)的發(fā)展，我感覺(jué)到國家對房地產(chǎn)的調控，我覺(jué)得我更能理解。為什么這么說(shuō)呢？因為2007年我回南通的時(shí)候，我們一個(gè)縣城那邊的房?jì)r(jià)才三千塊錢(qián)，我們焦作當時(shí)最貴的房?jì)r(jià)也在三千塊錢(qián)，今年我回去的時(shí)候，我們已經(jīng)普遍到了七千多、六千多，已經(jīng)翻了一番還不止，焦作目前的房?jì)r(jià)才三千多、四千多。
所以說(shuō)我覺(jué)得我們內地的房地產(chǎn)雖然發(fā)展慢一點(diǎn)，但是我覺(jué)得更穩健，這也是跟我們國家房地產(chǎn)整個(gè)政策調控，讓房地產(chǎn)能夠保持更持續、更久是有關(guān)系的。所以說(shuō)基于這一點(diǎn)，我也對焦作的樓市的發(fā)展更有信心，同時(shí)，我感覺(jué)焦作市房管局、焦作市政府對房地產(chǎn)整個(gè)管理和調控，做的應該還是比較好的，因為在我們沿海那邊，房地產(chǎn)財政收入占的比重還是比較高的，在焦作這一塊并不是那么高。所以說(shuō)我相信未來(lái)焦作市房地產(chǎn)的空間，在調控的基礎上，會(huì )有一個(gè)比較好的發(fā)展。謝謝！
主持人：董倩
焦作電視臺的記者要不要提問(wèn)？
現場(chǎng)媒體提問(wèn)
我是大河網(wǎng)的記者，我想問(wèn)王牌企劃的上官董事長(cháng)一個(gè)問(wèn)題，剛才您談到營(yíng)銷(xiāo)突圍這個(gè)話(huà)題，拋了幾個(gè)問(wèn)題、幾個(gè)觀(guān)點(diǎn)，我聽(tīng)著(zhù)比較新穎，我想大膽地代表下面的開(kāi)發(fā)企業(yè)，希望您能不能從實(shí)戰的角度，您是實(shí)戰專(zhuān)家，提幾個(gè)比較實(shí)用的營(yíng)銷(xiāo)的招，或者叫營(yíng)銷(xiāo)的一些戰術(shù)，尤其對我們焦作這種地市級的房地產(chǎn)企業(yè)。
上官同君
好，謝謝！實(shí)際上今天的整個(gè)會(huì )議我們定的主題是調控之下的焦作樓市的機遇和挑戰，所以我在當時(shí)和主辦方做演講主題溝通的時(shí)候，我把這個(gè)放在二三線(xiàn)城市房企營(yíng)銷(xiāo)突圍，這是一個(gè)比較實(shí)際的問(wèn)題。因為目前作為工作性質(zhì)的原因，和河南的大多數類(lèi)似像地級市，還有縣級市，還有縣城的房產(chǎn)企業(yè)交流、接觸比較多，我今天之所以?huà)伋鲞@樣的觀(guān)點(diǎn)，我是想地級市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家在對待調控過(guò)程中，還是想把大家關(guān)注宏觀(guān)思路，這個(gè)腳還是要踩到地上。所謂踩到地上，剛才各位房地產(chǎn)老板在提問(wèn)王主任的過(guò)程中，國家的宏觀(guān)調控政策，大的方向知道之后，日子好過(guò)不好過(guò)，最終還是在房企自身。所以作為營(yíng)銷(xiāo)，我之所以提出營(yíng)銷(xiāo)突圍，什么時(shí)候突圍？這就是相對我們有實(shí)力、有體力、有機會(huì )能夠從高地上突圍出去，這個(gè)應該是突圍的本意。也就是包括當前的情況，在工作中我也和更多的房企在一起交流，比如說(shuō)限購開(kāi)始之時(shí)，大家在一起可能更多的有點(diǎn)像“狼來(lái)了”，就是國家一限購，日子不好過(guò)。但是我一直給房企老板開(kāi)玩笑，你們不是照鮑魚(yú)照吃，茅臺酒照喝，你這種情況下，我們再談一談自身整個(gè)房企的實(shí)際情況。所以我想，真正的營(yíng)銷(xiāo)突圍，應該著(zhù)重點(diǎn)是在我演講提綱的最后面，應該是關(guān)鍵。你如果面對王主任所提到的，當前國家調控的常態(tài)，你既和自身的企業(yè)，如果說(shuō)你現在目前還是中小企業(yè)，還是30碼的開(kāi)車(chē)速度，我既使給你一個(gè)120脈的營(yíng)銷(xiāo)思路，剛開(kāi)始把車(chē)開(kāi)到高速公路，感覺(jué)可能比較新鮮，但是跑一段時(shí)間，你畢竟是剛學(xué)會(huì )開(kāi)車(chē)，究竟如何控制你的整個(gè)車(chē)速，如何相對合理的避讓?zhuān)蚁肽阈睦镞�是沒(méi)底的。針對房企自身，能夠把當前調控的政策，盡可能的弱化，結合房企自身，拿出適合自己企業(yè)的房企突圍之路，這應該是一個(gè)系統工程。這就是包括像本土的房企，實(shí)際上包括焦作當地的，包括遠大、建業(yè)，還是比較優(yōu)秀的河南房企，今天在臺上的這些房企，應該還是在河南房企的第一方陣里面。所以我想今天論壇的本身不在于戰術(shù)，而在于房企觀(guān)念的轉變，不要把調控目前面臨的形勢常態(tài)化，也更不要擴大化，如果一直狼來(lái)了、狼來(lái)了，狼真的來(lái)了，您來(lái)跑的份都沒(méi)有。
現場(chǎng)媒體提問(wèn)
我想問(wèn)一下劉教授，您剛才說(shuō)未來(lái)十年城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)商的機遇，我想問(wèn)一下劉教授，城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)有什么影響？房地產(chǎn)商應該怎樣抓住這個(gè)機遇？謝謝！
劉社
謝謝，我今天的講演，我自己認為是比較失敗的，為什么呢？因為原來(lái)說(shuō)的準備20分鐘，臨時(shí)又說(shuō)十分鐘，但是一些觀(guān)點(diǎn)想給大家分享，但是我主要的觀(guān)點(diǎn)，就是談了一個(gè)頭，沒(méi)有展開(kāi)。我個(gè)人倒同意咱們國家的房地產(chǎn)發(fā)展得非常好的時(shí)期還有十幾年，不一定非有20年，這是第一。第二，至于焦作，很遺憾，我來(lái)的時(shí)候比較匆忙，我對焦作的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展沒(méi)有備課，了解還不多。首先焦作咱目前的城市化水平是多少？然后經(jīng)濟收入的水平是多少？對這些重要的參數我不是太了解。但是我今天上午來(lái)了以后，我到房展會(huì )上看了看，我看了以后有這樣一個(gè)感覺(jué)，就是焦作的房?jì)r(jià)從去年到今年，上升的幅度很快，而且產(chǎn)品也不比鄭州落后多少。
我今天看了有兩三個(gè)樓盤(pán)，單價(jià)都是在五六千的，然后我就跟陪我去的朋友說(shuō)，令人吃驚，沒(méi)想到焦作就達到了這樣一個(gè)情況。我現在可以說(shuō)在今年這樣一個(gè)調控背景下，焦作實(shí)際上是得了一個(gè)便宜，為什么？因為它不在限購區，而且在全省來(lái)說(shuō)，它的房?jì)r(jià)也不算冒尖的，據說(shuō)洛陽(yáng)，包括開(kāi)封，開(kāi)封的經(jīng)濟實(shí)力也不怎么樣，但是因為鄭汴融城的規劃，一下子把房?jì)r(jià)拽上去了�，F在結合著(zhù)焦作，它有從去年到今年房?jì)r(jià)的飛躍，這個(gè)飛躍是由于過(guò)去房?jì)r(jià)相對較低，而今年又不在限購區，而今年通貨膨脹是來(lái)勢兇猛，所以投資、投機性需求到哪里去呢？就到非限購區，所以我可以說(shuō)，有一部分錢(qián)都是到非限購區，而且，城市發(fā)展潛力比較好，房?jì)r(jià)還不太高的地方來(lái)了。
當然我沒(méi)有統計咱焦作市現在市場(chǎng)上外地購房占多少，這個(gè)數據我沒(méi)有，所以我不敢這樣枉下結論，但是有這樣的趨勢，而且焦作離鄭州也不遠，而且城市發(fā)展也是欣欣向榮的規劃。我今天來(lái)的路上，就是在一進(jìn)焦作收費站那兒，我看見(jiàn)就有一個(gè)調幅，“要站在中原經(jīng)濟區發(fā)展的前列”，反映非�？�，中原經(jīng)濟區發(fā)展了，咱焦作要大步的跟上，要借勢，要趕上。所以在這種情況下，我個(gè)人大膽的語(yǔ)言一下，焦作的房地產(chǎn)從去年到今年，可以說(shuō)比較火爆，好像有一個(gè)數據，同比上漲了26%，這個(gè)速度是非�？斓�。實(shí)際上剛才咱們的張局長(cháng)已經(jīng)說(shuō)了，年度給政府的控制指標是12.5%，但是年底還沒(méi)到，現在同比已經(jīng)上漲這么多了，那底下不敢讓他再漲，如果再漲，可能省里面或者中央該點(diǎn)名批評了，有這樣一個(gè)背景。但是我認為，這樣一個(gè)短期的上漲是可以理解的，但是后期的上漲是不可持續的，如果持續下去，市場(chǎng)就比較危險了，就會(huì )透支未來(lái)的發(fā)展。所以我在這里呼吁當地的開(kāi)發(fā)商，在樂(lè )觀(guān)的同時(shí)要保持一種警醒，就像剛才建業(yè)的王總說(shuō)的，要有深秋的心態(tài)對待樓市，要把自己的產(chǎn)品做好。
還有剛才�？傉f(shuō)的話(huà)也非常感人，做一個(gè)有責任的開(kāi)發(fā)商�，F在開(kāi)發(fā)商，更多的都是儒商了，跟過(guò)去不一樣，過(guò)去第一代的好象包工頭啊等等就這樣過(guò)來(lái)了，現在是智力競爭、產(chǎn)品競爭。這個(gè)行業(yè)發(fā)展如此迅速，有很多東西需要學(xué)，所以我總覺(jué)得在目前的大好形勢下，最好的時(shí)期就隱藏著(zhù)一種隱憂(yōu)，所以大家一定要有危機意識，不要覺(jué)得咱們要跟鄭州比咱們還是小兒科，要跟北京、上海比是大好前途。剛才在飯桌上王主任說(shuō)了一句話(huà)，劉翔和潘長(cháng)江永遠不可比，所以焦作就是焦作，眼前的房?jì)r(jià)已經(jīng)是歷史新高了，雖然在全國，在全省它都不算什么，但是在當地已經(jīng)是歷史新高了。所以作為一個(gè)有社會(huì )責任感，而且長(cháng)期干下去的開(kāi)發(fā)商，應該步態(tài)更加穩健，把產(chǎn)品做好，讓人家感覺(jué)到你物有所值，不能說(shuō)產(chǎn)品沒(méi)有提高，光價(jià)格往上提，我認為這樣是不長(cháng)久的。
主持人：董倩
謝謝各位，因為時(shí)間的關(guān)系，如果你們有更多的問(wèn)題，會(huì )后可以再交流，我在來(lái)的路上，聽(tīng)到這么一個(gè)信息，就是焦作的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求應該說(shuō)是泡沫的成份比較少的，這個(gè)我不知道判斷對不對，如果泡沫比較少的情況下，它這種上漲，您覺(jué)得是在合理的空間嗎？因為它都是自住型的需求，剛性的需求，然后逐年上漲，跟著(zhù)GDP的發(fā)展，您覺(jué)得這是正�，F象嗎？最后一個(gè)問(wèn)題給您。
中國住建部政策研究中心副主任 王玨林
應當說(shuō)焦作這樣一個(gè)城市，和目前的住房?jì)r(jià)格，跟其他城市相比，地級市里面應當不算太高的，三千多塊錢(qián)，在地級市不算太高的，它現在擔心的就是什么呢？因為前幾年太低了，這幾年漲幅太高，漲幅太高引起消費心理發(fā)生變化。我一直在舉一個(gè)例子，如果豬肉20塊錢(qián)一斤，你每年漲兩塊錢(qián)，大家能慢慢接受，當你20塊錢(qián)一下子蹦到40塊錢(qián)，大家一定矛頭都對著(zhù)你。所以不能漲幅太高，基礎是低，但是你漲的太快也不行。
泡沫當然取決于，咱們焦作這一塊的房地產(chǎn)要有泡沫，現在不能說(shuō)有泡沫，因為焦作有泡沫，全國可能是屬于地級以上城市可能80%都有。但是有泡沫不可怕，千萬(wàn)別破滅，有泡沫是正常的，你說(shuō)吹氣球，你吹大點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，但是別吹炸了，所以你在吹大的時(shí)候要控制一下，別出了范圍。如果價(jià)格太高了，離我們本地居民的購買(mǎi)能力差距大了，里面都含有泡沫的成份。
主持人：董倩
好，謝謝臺上的各位嘉賓，尤其感謝王主任，千里迢迢從北京趕來(lái)，回答這么多的實(shí)際的問(wèn)題，也感謝臺下的參與者，你們有什么問(wèn)題可以在會(huì )后繼續提問(wèn)，今天的論壇就到這里，再見(jiàn)！